나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2086 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 162-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 중 '1-2. 보일러실'만 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2086 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 162-3

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2층 단독주택)

감정가: 705,748,000원

토지면적: 331.00㎡ (약 100.13평)

건물면적: 273.80㎡ (약 82.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 건축물 현황

건축년도: 2018년 (사용승인일: 2019.08.26)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 2층

주요 용도: 1층 근린생활시설, 2층 단독주택

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 소재로, 아름다운 해안과 자연환경을 갖춘 지역에 위치합니다. 인근 지역은 단독주택 및 소규모 상업 시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황

상세 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 서귀포시 남원읍 지역의 교통 여건을 고려할 때, 차량을 이용한 접근성이 중요하며, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태

명확한 정보는 없으나, 일반적인 건축물의 경우 적정 도로에 접해 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 총 채권액은 526,403,552원입니다.

말소기준권리: 2019년 9월 6일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을9)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

등기부 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑1~갑6, 을1~을11 모두 말소 예정)

다만, 2025년 6월 25일 접수된 제주신용보증재단 가압류 (갑4)와 2025년 9월 5일 접수된 주식회사 우리카드 가압류 (갑5)는 말소기준권리보다 후순위이나, 채권 총액(526,403,552원)에 포함되어 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-11

* 대항력: 없음

* 비고:

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리관계 요약

매각으로 인해 모든 등기부 상 권리는 소멸되며, 임차인의 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 물건 용도 및 특성

본 물건은 1층 근린생활시설, 2층 단독주택으로 이용되는 복합 용도의 근린주택입니다. 이는 주거 기능과 상업 기능을 동시에 수행할 수 있는 잠재력을 가집니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(위미캐슬휘닉스, 도담카운티 등)에 따르면, 2018~2019년 건축된 약 84㎡ 규모의 주택들이 2억 6천 4백만원에서 2억 7천만원에 거래되었습니다.

그러나 본 물건은 단독주택 기반의 근린주택으로, 전용 면적 기준으로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 물건의 총 건물 연면적은 273.80㎡ (약 82.85평)이며, 감정가는 7억 5백 7십 4만 8천원입니다. 이를 평당 약 851만원으로 환산할 수 있습니다. 이는 주변 빌라/아파트 시세 대비 높은 수준으로, 상업 시설로서의 가치나 건축 연도, 토지 가치 등이 복합적으로 반영된 것으로 보입니다.

4.3. 지역적 특성

위미리는 서귀포시의 동쪽에 위치하며, 아름다운 해안선을 따라 관광 및 농업(주로 감귤)이 발달한 지역입니다. 최근 신축 빌라/타운하우스 공급도 이루어지고 있어, 주거 환경 개선 및 관광 관련 상업 시설로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

남원읍 내에 기본적인 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)이 분포하고 있을 것으로 예상되며, 위미리 자체적으로도 지역 주민을 위한 생활 편의 시설을 갖추고 있을 것입니다.

5.2. 교육 시설

인근에 위미초등학교 등이 소재하고 있어, 자녀가 있는 가구의 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

해안과 가까운 위치에 있어 바다 조망이나 접근성이 좋을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

토지 지상에 소재하는 제시외 건물 중 '1-2. 보일러실 (0.3㎡)'만 매각에 포함되며, '비가림 90㎡'와 '사무실 27㎡'는 매각에서 제외됩니다. 이는 향후 소유권 분쟁이나 철거 문제로 이어질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 현황 상 특이사항

토지 위에 블럭담, 이동 가능한 컨테이너가 소재하고 있습니다. 또한, 건물 옥상에 태양광 발전 시설 등이 설치되어 있습니다. 이러한 사항들은 현장 확인을 통해 정확한 상태를 파악하고, 필요시 원상복구 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 금융기관의 자산 유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 취급 기관의 특성에 따른 추가적인 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍 위미리에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2층 주택으로 구성되어 다양한 활용이 가능합니다. 권리 관계는 깨끗하게 정리될 것으로 보이며, 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되고, 현황 상 특이사항들이 존재하므로 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필수적입니다. 감정가는 주변 유사 부동산 시세 대비 높아 보이나, 이는 복합 용도 및 입지 가치 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 복합 용도의 활용 가능성

1층 근린생활시설과 2층 단독주택으로의 복합 용도는 임대 수익과 실거주를 동시에 추구할 수 있는 장점을 제공합니다.

8.2. 제주도 내 입지

관광과 휴양지로 각광받는 제주 서귀포시에 위치하여, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

8.3. 깨끗한 권리 관계

매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 투자 시 안정성을 더합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 705,748,000원입니다.

인수 보증금은 0원이며, 채권 총액(526,403,552원)이 감정가를 초과하는 상황은 아닙니다.

제공된 주변 빌라/아파트 시세(약 2억 6천만원~2억 7천만원)는 본 건의 규모 및 복합 용도와 직접적인 비교가 어렵습니다.

본 물건은 복합 용도, 토지 면적, 건축 연도 등을 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다.

제시외 건물 제외, 현황 확인 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 하향 조정된 가격대에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 705,748,000원을 기준으로, 현장 조사 및 시세 재확인을 통해 6억 8천만원 ~ 7억 2천만원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 가치, 하자, 주변 환경 등을 종합적으로 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.