나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7852 [1] 전라남도 나주시 송월동 1483 엠스테이호텔나주 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 송월동 소재 나주역 북측 인근에 위치하고, 주위는 한산한 간선도로변 상가지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 철도시설, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 숙박시설 내 1층 112호(맛사지 샆)으로, 외벽은 인테리어 칸막이 설치, 전면 스텐샷시 강화유리, 내벽은 인테리어 내장재 마감, 바닥은 강화마루, 타일 등 마감

이용상태

전신마사지 영업장으로 이용 중임.

설비내역

냉,난방설비(천정형 냉난방 시스템), 위생설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 4필 일단지의 가장형이고, 자체 지반은 대체로 평지입니다,

인접 도로상태등

대지권의 목적인 일단의 토지는 대로2류, 중로2류에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 일단의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-31)(역사문화환경 보존지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지역개발사업구역(2021-09-06)<지역개발 및 지원에 관한 법률>, 배수구역<하수도법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

건축물대장상 용도는 소매점이나, 현 전신마사지 영업장으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

건축물대장상 용도는 소매점이나, 현 전신마사지 영업장으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경7852 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

* 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 송월동 1483, 엠스테이호텔나주 1층 112호 (신주소: 전라남도 나주시 빛가람로 36)

토지 면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

건물 면적: 72.50㎡ (약 21.93평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 393,000,000원

건물 용도: 현재 전신마사지 영업장 (건축물대장상: 숙박시설, 공부상: 소매점으로도 확인됨)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

전라남도 나주시 송월동 소재 나주역 북측 인근에 위치합니다.

주위는 한산한 간선도로변 상가지대입니다.

* 교통 상황

간선도로 접근성이 양호합니다.

철도시설(나주역) 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 및 건물 현황

토지는 4필 일단지로 구성되어 있으며, 대체로 평탄한 지반을 이루고 있습니다.

인접 도로로는 대로2류(폭 30~35m)와 중로2류(폭 15~20m)에 접해 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 7층 숙박시설 건물 내 1층 112호에 해당합니다.

건축물대장상 주용도는 숙박시설이며, 건물 사용 승인은 2016년 5월 16일입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 5월 11일자 하나은행 근저당 (280,800,000원)입니다.

* 소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 늦은 날짜의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 364,069,313원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 4월 17일

대항력: 있음

권리분석: 전입일자 기준으로 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하나, 본 건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 최 임차인의 보증금 20,000,000원 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 입찰 전 반드시 법원에 문의하여 명확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 10월 14일

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

* 상권 현황

나주역 인근 상가지대에 위치하고 있으며, 비교적 한산한 지역입니다.

주변 도로망이 발달하여 상업 시설 접근성은 양호한 편입니다.

지역 개발사업구역(2021-09-06)으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 가지고 있습니다.

* 업종 현황

건축물대장상 용도는 숙박시설 및 소매점으로 되어 있으나, 현재는 전신마사지 영업장으로 이용 중입니다.

주변 상권 조사를 통해 유사 업종의 경쟁력 및 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설

나주역을 중심으로 한 교통 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

주변 상업 시설에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 주변 환경

간선도로변에 위치하여 차량 접근성이 좋습니다.

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 포함되어 있어 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 최 의 보증금 20,000,000원 인수 여부가 불확실합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높으나, 이는 법원 확인이 필수적입니다.

* 용도 불일치

건축물대장상 용도(소매점/숙박시설)와 실제 이용 현황(전신마사지 영업장) 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 용도 변경 또는 원상 복구 관련 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역 등 여러 지역에 포함되어 있어, 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주역 인근 상가지대에 위치한 근린상가(현재 전신마사지 영업장)로, 교통 및 접근성이 양호한 편입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 이는 법원 확인이 반드시 필요합니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이점 역시 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점

나주역 역세권 상가로서 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

대로 및 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

지역 개발사업구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 상권 활성화 잠재력

현재는 비교적 한산한 상권이나, 향후 개발 또는 주변 여건 변화에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 추가 가치 창출 가능성

현 임차인과의 관계 정리 또는 업종 변경, 내부 시설 개선 등을 통해 추가적인 수익 창출을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 기준

감정가: 393,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 최 의 보증금 20,000,000원은 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 인수되지 않는다는 가정 하에 산정. 단, 법원 확인 필수.)

매각으로 인해 소멸되는 권리들의 총액(말소기준권리 포함)을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 제안

상기 감정가, 법적 권리 관계, 시장 상황, 물건 특이사항(용도 불일치, 임차인 관련 불확실성)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 275,100,000원 ~ 314,400,000원

최종 입찰가는 반드시 현장 방문 조사, 법원 유선 확인, 최신 시세 조사 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.