나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34700 [1] 광주광역시 광산구 소촌동 534-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 ‘광주송정역’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근불가하나, 인근에 시내버스정류장, 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형, 단독주택.

인접 도로상태

서측으로 소폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법).

제시목록 외의 물건

별첨 '건물감정평가요항표' 참조 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 적벽돌조 스라브지붕 2층 건물(1981.10.02. 사용승인)로서 외벽 : 점토 및 적벽돌 치장쌓기 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샤시창호 등. 일련번호 2-나) 시멘트불럭조 스라브지붕 단층 건물(1981.10.02. 사용승인)로서 벽체 : 몰탈위 페인트. 창호 : 샤시창호 등.

이용상태

일련번호 2-가) 단독주택 일련번호 2-나) 창고 및 변소

설비내역

일련번호 2-가) 일반적인 전기설비, 급배수시설, 위생설비, 난방설비 등이 설치되어 있음. 일련번호 2-나) 일반적인 전기설비, 급배수시설, 위생설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 일련번호 2)는 건축물대장상 위반건축물(2018.03.28. 1층 무단증축 20㎡)로 등재되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2는 1층 무단증축 20㎡로 위반 건축물임. 위반 건축물에 대한 사실조회회신에 의하면 2026.2.11.현재 이행강제금 262,000원이 부과된 상태임(별지 사실조회 회신 참조)
-제시외 건물 중 다용도실 창고 일부는 경계를 침범하여 인접지(소촌동 534-11번지) 상에 소재하는 것으로 목측되어 정확한 위치 및 경계침범 여부는 측량이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34700 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 소촌동 534-13

물건종별: 단독주택

감정가격: 407,633,280원 (약 4억 763만원)

토지면적: 144.00㎡ (약 43.56평)

건물면적: 117.27㎡ (약 35.48평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 소촌동에 소재하며, '광주송정역'에서 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 기존 단독주택 등이 소재하는 주택지대로서 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근은 다소 어렵지만, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형이며, 서측으로 소폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 용도지구 및 구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 광주어룡신용협동조합의 근저당(2016.03.21.) 외 후순위 근저당 및 임의경매 개시결정 등기(정덕례, 2025.12.22.)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 부담은 특별히 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원 (3천만원)

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2016.07.05

배당신고일자: 2026.01.08

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 3천만원은 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 별도로 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 전통적인 주택가에 위치하고 있으나, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 활용 가능성도 잠재합니다.

광주송정역 인근이라는 지리적 이점은 교통 접근성 및 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변의 시내버스정류장 및 지하철역을 통해 시내 접근이 용이합니다.

주거지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 유해시설(혐오시설)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제5구역으로 지정되어 있어 특정 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물(2)은 1층 무단 증축 20㎡로 인해 위반건축물로 등재되어 있습니다. 2026년 2월 11일 현재 이행강제금 262,000원이 부과된 상태이며, 이는 향후에도 지속될 수 있습니다. 위반 사항 해소 또는 이행강제금 납부에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 경계 침범 가능성: 제시외 건물(다용도실 창고 일부)이 인접지(소촌동 534-11번지)와 경계를 침범하여 소재할 가능성이 있습니다. 정확한 위치 및 침범 여부는 측량을 통해 확인이 필요하며, 이에 따른 해결 비용 및 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건물 노후화: 건물 사용승인일이 1981년으로 노후화가 진행되어 있어, 상당한 수준의 리모델링 또는 재건축이 필요할 수 있습니다.

* 차량 접근성: 차량 직접 접근이 어려운 점은 거주 편의성 및 향후 활용에 제약이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 비행안전구역 등 다양한 제한 사항이 있어 향후 건축 행위 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

광주송정역 인근에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 비교적 넓다는 장점이 있습니다.

그러나 위반건축물 및 경계 침범 가능성, 건물 노후화 등 해결해야 할 중대한 리스크를 안고 있습니다.

이러한 문제점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 잠재력: 광주송정역 인근이라는 위치적 이점을 바탕으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 144㎡의 토지는 도심 지역에서 희소하며, 향후 증축 또는 재건축 시 활용 가치가 높습니다.

* 일반상업지역 지정: 현 주택 용도와는 별개로 상업 지역 지정은 다양한 사업 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립주택 매매 정보(1억 3,500만원 ~ 1억 7,000만원)는 본건과 건물 종류, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 커 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 본건은 단독주택으로 토지 가치가 상대적으로 높으며, 감정가는 4억 763만원입니다.

하지만 위반건축물, 경계 침범 가능성, 노후화 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 80~90% 수준

* 80% 수준: 약 326,106,624원 (약 3억 2,610만원)

* 90% 수준: 약 366,870,000원 (약 3억 6,687만원)

종합적으로, 잠재적 리스크를 감안하여 3억 3천만원에서 3억 7천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 위반건축물 및 경계 침범 문제에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 선행하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.