나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34698 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-56 윤진리안채 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "롯데마트" 남서측 인근에 위치한 윤진리안채 제4층 제402호[일련번호 가)] 및 제403호[일련번호 나)]로서 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 402호[일련번호 가)], 403호[일련번호 나)]로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 시멘트, 강화유리마감 등, 내벽 : 판넬 및 인테리어마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가), 나) 일체의 사무소로 이용 중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주자창설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가건물은 북측 및 서측에 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 가), 나)는 벽체구분 없이 일체의 사무소로 이용 중이며 일련번호 가)는 공부상 면적은 201.34㎡ 이나 구획구분이 변경되어 현황 실제 사용부분은 약 160.24㎡로서 인접 호실인 401호에서 벽체구분을 확장하여 사용 중인바, 원상복구를 전제로 한 공부상의 면적을 기준으로 감정평가하였으니 경매절차 진행시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
본건 1, 2 구분건물은 경계벽 구분없이 일체로 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34698 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-56, 윤진리안채 4층 402호

용도: 근린상가

감정가: 1,010,000,000원

토지면적: 133.07㎡ (약 40.27평)

토지지분: 133.0693㎡ (약 40.27평)

건물면적: 345.98㎡ (약 104.70평)

건물지분: 345.98㎡ (약 104.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인

주의사항: 일괄매각, 본건 1, 2 구분건물은 경계벽 구분없이 일체로 사무실로 이용중임.

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 광산구 쌍암동에 소재하는 "윤진리안채" 건물 내 4층 402호이며, "롯데마트" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 접근성: 본건 상가 건물은 북측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

* 주요 시설: 롯데마트가 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 편리하며, 상업 시설 밀집 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 9월 2일 접수된 광주비아농업협동조합의 근저당권(금액: 588,000,000원)입니다.

* 말소 예정 권리: 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 소유권이전청구권가등기, 가압류, 임의경매, 가압류 등은 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 인수 보증금 합계: 0원. 즉, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 가은건설주식회사

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2017-03-24

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금은 0원으로 처리되었으나, 대항력이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 리안채종합건설주식회사

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2017-03-24

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금은 0원으로 처리되었으나, 대항력이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 유한회사 지축주식회사 리안채

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2017-03-24

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금은 0원으로 처리되었으나, 대항력이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 신동권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-05-11

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 존재하므로 권리관계 및 점유 상황을 반드시 재확인해야 합니다.

* 임차인: 유한회사금신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-06-07

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 존재하므로 권리관계 및 점유 상황을 반드시 재확인해야 합니다.

* 임차인: 유한회사세평건설

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2018-07-16

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 존재하므로 권리관계 및 점유 상황을 반드시 재확인해야 합니다.

* 임차인: 유한회사에스비

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-07-18

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 존재하므로 권리관계 및 점유 상황을 반드시 재확인해야 합니다.

* 임차인: 유한회사지축

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2017-10-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 존재하므로 권리관계 및 점유 상황을 반드시 재확인해야 합니다.

* 임차인: 세움공동근로복지기금

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-09-01

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않으며, 명도 대상입니다.

* 추가 확인 사항: "임대관계는 미상임"이라는 문구는 실제 점유 및 임대차 관계를 파악하는 데 있어 추가적인 조사가 필요함을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 입지 분석: 롯데마트 인근의 상업지대에 위치하여 유동인구가 풍부하고 접근성이 우수합니다.

* 건물 용도: 본 건물은 제1종근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재는 사무실로 사용되고 있습니다.

* 시장 현황: 주변 상권은 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어, 안정적인 상권 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 롯데마트를 중심으로 각종 상업 시설 및 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통망: 대중교통 접근성이 우수하여 광주 시내 및 기타 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 다수의 "대항력 있는 임차인"이 존재합니다. 비록 "인수 보증금 합계 0원"으로 명시되어 있더라도, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생의 가능성을 내포하고 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 0원으로 표시된 임차인들의 권리 관계는 심층적인 조사가 필수적입니다.

* 구조 및 면적 불일치: 본건(402호)은 인접 호실(401호)과 벽 구분 없이 일체로 사용 중이며, 공부상 면적(201.34㎡)과 현황 실제 사용 면적(약 160.24㎡) 사이에 차이가 있습니다. 이는 향후 원상 복구 요구, 건축물대장 정정 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

* 유동화 물건: 본건이 유동화 물건으로 분류된 점은, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수한 거래 과정이 수반될 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 핵심 상업 지역에 위치하며, 롯데마트 인접이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 대중교통 접근성도 뛰어나 상업 시설로서의 가치가 높습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 면적과 실제 사용 면적의 차이, 두 개 호실의 일체 사용 등 명확한 리스크 요인들이 존재합니다. 이러한 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토하고, 합리적인 해결 방안을 마련한다면, 감정가 대비 매력적인 가격으로 취득하여 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 롯데마트 인근 상업 지구라는 입지는 지속적인 수요와 높은 집객력을 보장합니다.

* 활용 가능성: 현재 사무실로 사용 중이며, 두 개 호실을 통합하여 넓은 업무 공간으로 활용할 수 있어 잠재적 가치가 높습니다.

* 추가 수익 가능성: 향후 임차인 명도 완료 후, 시장 상황에 맞는 새로운 임대차 계약을 통해 추가적인 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 1,010,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 리스크 요인을 충분히 반영해야 합니다.

* 인수 보증금: 본건의 경우, 인수해야 할 임차인의 보증금 합계가 0원으로 계산되어, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 보증금은 없습니다.

* 리스크 고려: 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 건물 면적 관련 불일치, 일체 사용 등 명확한 리스크 요인들을 고려할 때, 감정가 전액에 대한 입찰은 신중해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 신중하게 검토하는 것이 합리적입니다. 이는 약 7억 5천 7백 5십만 원에서 8억 5천 8백 5십만 원 범위에 해당합니다.

* 추가 분석 필수: 정확한 입찰가 결정을 위해서는 반드시 현장을 방문하여 임차인 점유 상황을 직접 확인하고, 주변 시세 조사, 법률적 검토 등 심층적인 분석을 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.