나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34693 [1] 광주광역시 남구 월산동 1021-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "신우아파트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 3m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법) 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 세벽조 스라브지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 임. 기호(2-나) : 세벽조 스라브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 마감 등임.

이용상태

기호(2-가)는 주택, 기호(2-나)는 변소 등으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생시설 및 급배수시설, 난방시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34693 (1)

* 소재지: 광주광역시 남구 월산동 1021-26

* 용도: 단독주택

* 감정가: 165,403,080원

* 토지면적: 106.10㎡ (약 32.09평)

* 건물면적: 104.19㎡ (약 31.51평)

* 건물 제시외면적: 11.38㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인 존재.

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "신우아파트" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 정방형의 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 건물 등기부상 을구 순위 1번의 주택임차권(2025.08.12. 접수 제4229599호)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 임차보증금은 120,000,000원이며, 전입일자는 2021년 8월 10일, 확정일자는 2021년 8월 27일입니다. 해당 임차권은 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부상 주요 권리 분석:

* 토지 등기부상 말소기준권리: 갑3. 김 (채권자, 강제경매, 2025.12.18. 접수, 124,458,082원)

* 건물 등기부상 말소기준권리: 갑3. 조혜숙(가압류, 2024.04.23. 접수, 120,000,000원)

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 건물 등기부상 을1. 김 (주택임차권, 2025.08.12. 접수, 120,000,000원)

* 등기부채권 총액 (토지 기준): 240,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-10

* 확정일자: 2021-08-27

* 대항력: 있음

* 비고: 건물 등기부상 인수되는 주택임차권으로, 배당 미달 시 잔액 인수 위험이 있습니다.

* 임차인: 전

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-26

* 확정일자: 2024-03-26

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로 파악되나, 명시적인 인수 권리 등기는 보이지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 상기 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와는 별개로, 김 임차인의 보증금 120,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 광주광역시 남구 월산동의 주거지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있습니다.

* 소규모 상가 및 편의시설은 접근 가능할 것으로 보이나, 대규모 상업시설 밀집 지역은 아닙니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경은 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위임차인 김 의 보증금 120,000,000원입니다. 해당 금액이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 전 역시 대항력이 있어, 보증금 회수에 문제가 발생할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는, 배당 절차에서 모든 임차인의 보증금이 충당될 것이라는 예상에 기반한 것일 수 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시적 언급이 존재하므로, 최악의 경우(보증금 인수)를 항상 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 6천 5백여만 원입니다.

* 대항력 있는 선순위임차인 김 의 보증금 1억 2천만 원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 잠재적 부담이 있습니다.

* 실제 경매 절차에서의 배당 결과 및 해당 임차인과의 법적 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '인수 권리'에 대한 명시가 상존하므로, 이에 대한 명확한 이해 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주광역시 남구 주거지역에 위치하여 향후 재개발 가능성 및 신축 시 이점을 가질 수 있습니다.

* 토지 면적이 106.10㎡ (약 32.09평)으로 비교적 넓어 활용 가치가 높습니다.

* 최근 주변 연립주택 매매 시세(2025-2026년 기준, 약 1억 6천 5백만 원 ~ 1억 7천 9백만 원)를 고려할 때, 본 건의 감정가는 적정하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 165,403,080원

* 주변 시세 분석:

* 최근(2025-2026년) 인근 월산동 연립주택 매매 사례를 보면, 2016년식 67.42㎡의 경우 1억 6천 5백만 원, 59.965㎡의 경우 1억 7천 9백만 원에 거래되었습니다.

* 본건은 단독주택으로서 토지 면적이 더 넓어, 단순 비교 시 시세는 감정가 이상일 가능성도 있습니다.

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 120,000,000원입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수하게 됩니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표시는, 배당에서 모든 보증금이 충당될 것으로 예상되기에 발생하는 결과일 수 있습니다. 그러나 '배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구는 언제든 인수 위험이 존재함을 시사합니다.

* 따라서, 입찰 시에는 보증금 인수 위험을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 165,400,000원

* 본 금액 범위는 감정가 수준에서 책정되었으며, 인수 보증금 위험이 완벽하게 해소된다는 가정 하에 접근 가능합니다.

* 실제 입찰 전, 해당 임차인의 보증금 중 배당으로 충당될 금액을 확인하고, 인수해야 할 잔액이 있다면 입찰가를 그만큼 낮추어 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.