나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1202 [1] 전북특별자치도 남원시 주천면 주천리 314 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 남원시 주천면 주천리 소재 '새터마을' 내에 위치하는 부동산으로서, 주위는 농가주택, 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1)- 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 '공장부지'임.

인접 도로상태

일련번호1) - 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) - 계획관리지역(2023-12-15), 자연취락지구 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) - 시멘트 벽돌조 스레이트 지붕 단층 건물로서, 외·내벽: 시멘트 몰탈 등 마감임. 일련번호 2(나) - 목조 스레이트 지붕 단층 건물로서, 외·내벽: 블럭쌓기 등 마감.

이용상태

일련번호 2(가) - 공장임. 일련번호 2(나) - 창고임.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타:-.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함(목록 1.에 대하여).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남원지원 2025타경1202 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 주천면 주천리 314 (새 주소: 하주3길 22)

용도: 공장

감정가: 46,875,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (추정)

1.2. 토지 정보

토지면적: 360.00㎡ (약 108.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 287.69㎡ (약 87.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

구조: 시멘트 벽돌조 스레이트 지붕 단층 (공장) / 목조 스레이트 지붕 단층 (창고)

주요 용도: 공장, 창고

사용승인일: 1990년 11월 5일

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 주천면 주천리 소재 '새터마을' 내에 위치하며, 주변은 농가주택, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

토지의 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근 및 이용에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (상대제한지역 500m), (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역 (가축분뇨배출시설 신축 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부에는 소유권 이전(증여 포함), 근저당(말소), 임의경매 개시결정(말소), 다수의 가압류(말소) 등이 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 334,782,030원입니다.

* 근저당권자인 하나은행이 임의경매를 신청한 것으로 보입니다.

* 말소기준권리는 2023년 9월 19일자 하나은행 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김회훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2008-03-26

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상(0원)이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정미종

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2018-12-28

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2026-01-09

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 명시되어 있으나, 배당 신고일자를 확인하고 배당 여부를 파악해야 합니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 참고)

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수 여부 및 명도 협상 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 김회훈 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 남원시 주천면의 '새터마을'에 위치한 공장으로, 주된 상업시설보다는 농경지, 농가주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역적 특성을 가집니다. 인근 지역은 지리산국립공원과 연계된 관광지(구룡계곡, 지리산 둘레길 등)가 산재해 있어, 지역 경제는 관광 및 농업을 중심으로 형성되어 있습니다. 따라서 공장 자체의 상권 가치보다는 주변 개발 계획이나 관련 산업의 입지 조건이 더 중요할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 지역은 지리산 자락과 인접하여 자연환경이 우수합니다. 남원 시내까지의 접근성을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설은 남원 시내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 주천면 소재지 내에 일부 편의시설이 있을 수 있으나, 자세한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김회훈)의 보증금 0원, 차임 0원 조건은 인수 부담이 없다고 판단될 수 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 정미종 임차인의 배당 신고일자(2026-01-09)는 배당받을 권리로서, 해당 금액이 전액 배당되지 않을 경우 인수될 수 있습니다.

* 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있었으나 모두 말소될 예정입니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 초과하므로 잉여 배당 가능성은 낮을 수 있습니다.

* 계획관리지역 내 가축사육제한구역 및 건축 허가 제한 구역에 해당하므로, 향후 건축물 증개축 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 남원시 주천면의 공장으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 현재 사용 목적에 따라 공장 및 창고로 활용되고 있으며, 교통 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 특히 김회훈 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 있어 명도 및 인수 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 및 건물 면적을 확보할 수 있습니다.

* 공장 및 창고 용도로 활용 가능하며, 향후 지역 개발 또는 신규 산업 유치 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 지리산 권역에 위치하여 자연환경이 우수하며, 주변 관광 자원과 연계한 특수 목적(예: 체험 시설, 힐링 공간 등)으로의 용도 변경 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원으로 산정될 경우 (김회훈 임차인 관련 사항은 법적 판단 및 명도 협상에 따라 달라질 수 있습니다), 예상 입찰가는 감정가 46,875,500원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 낙찰 후 예상 명도 비용, 필요 자금 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 명확한 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 명도 관련 비용 및 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.