나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21703 [1] 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 창인동1가 소재 '익산역' 동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설 및 저층규 모의 상가, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제15층 제1503호로서 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

일련번호 1) 아파트로 이용중임.

설비내역

개별난방설비 및 위생,급배수설비,화재탐지설비,소방설비,승강기 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 기준시점 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로를 통하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

151번지 : 도시지역, 일반상업지역(2021-11-15), 방화지구(2021-11-15), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축 사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02- 17)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경21703 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 15층1503호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항:

특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 91,000,000 원

토지면적: 5.38 ㎡ (약 1.63 평)

토지지분: 5.3801 ㎡ (약 1.63 평)

건물면적: 19.04 ㎡ (약 5.76 평)

건물지분: 19.0449 ㎡ (약 5.76 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 창인동1가 소재 '익산역' 동측 인근에 위치합니다.

부근은 근린생활시설 및 저층규모의 상가, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

대상물건 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

151번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (접수일자: 2023-10-23)

말소예정 권리: 집합건물 등기부상 을3 주택임차권(한국주택공사, 85,000,000원)은 말소 예정이나, 대항력 유무 및 배당 여부에 따라 인수 가능성이 있습니다. (물건명세서상 대항력 있는 임차권 등기 확인됨)

말소예정 권리: 갑4 압류(국민건강보험공단), 갑5 강제경매(서울보증보험)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 85,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2022-12-06

확정일자: 2022-11-21

배당신고일자: 2024-12-13

대항력: 없음 (임차인 현황 상)

비고: 물건명세서 상 '대항력 있는 주택임차권등기(2024.12.13.)'가 경료되어 있다고 기재되어 있습니다.

이와 관련하여 신청채권자 겸 양수인인 서울보증보증보험의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약 내용은 '임차보증금의 우선변제자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

전체적으로 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차권등기에 대한 서울보증보증보험의 확약으로 인해, 낙찰자가 임차보증금반환 의무를 인수할 가능성은 없다고 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

익산역 인근에 위치하여 역세권 상권의 특징을 가집니다.

근린생활시설, 상가, 아파트 등이 혼재된 복합 상권입니다.

4.2. 상권 내 입지

주상복합 건물 내 아파트로, 주거와 상업 기능을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

익산역을 이용하는 유동인구 및 주변 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

익산역 인근으로 교통 및 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5.2. 교육 시설

익산초등학교, 익산지원초등학교, 이리남중학교, 이리여고 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

5.3. 의료 시설

익산시보건소, 이리병원 등 종합병원 및 다수의 의원이 인근에 소재하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

5.4. 주거 만족도

2018년에 사용승인된 익산역 시그니처-S 주상복합 아파트입니다.

총 20층 건물 중 15층에 위치하여 조망권 및 개방감이 좋을 수 있습니다.

개별난방, 위생/급배수, 화재탐지, 소방, 승강기 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

총 299세대의 비교적 대규모 단지입니다.

전용면적: 19.04 ㎡ (약 5.76 평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 대항력 있는 임차권등기가 존재하나, 채권자의 확약으로 인해 낙찰자에게 실질적인 보증금 인수 의무는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 물리적 리스크 (혐오시설 포함)

주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 시장 리스크

최근 매매 사례 가격 변동성이 존재하므로, 입찰 시 신중한 시세 파악이 필요합니다.

소형 아파트(전용면적 약 5.76평)의 경우, 향후 매매 시 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산역 역세권에 위치한 소형 주상복합 아파트로, 편리한 교통과 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

등기부상 대항력 있는 임차권등기가 존재하나, 채권자의 확약으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없을 것으로 판단됩니다.

시세 변동성을 고려하여 적정 입찰가 산정이 중요하며, 소형 평수임을 감안한 투자 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

익산역 역세권의 편리한 입지

임차보증금 인수 부담 없음 (채권자 확약에 따른)

주변 상업시설 및 생활 인프라 이용 용이

소형 평수로 인한 비교적 낮은 총 매입가

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 91,000,000원입니다.

최근 매매 사례 중 최저가 83,000,000원, 최고가 105,000,000원의 시세를 보이고 있습니다.

전용면적 19.04㎡(약 5.76평) 기준으로, 평당 약 1,440만원 ~ 1,820만원 수준의 거래가 있었습니다.

감정가(평당 약 1,580만원)와 최근 평균가(평당 약 1,700만원)를 고려할 때, 임차인 관련 리스크가 해소된 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

본 물건의 적정 입찰가는 88,000,000원에서 93,000,000원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.