나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21699 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 345 롯데아파트 106동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '신풍초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조 기호(가) : 철근콘크리트조 슬라브지붕 14층 내 12층 1204호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상태 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, E/V 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ‘아파트 건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

사다리형의 평지로서, 현황 ‘아파트 건부지’로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21699 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 345 롯데아파트 106동 12층 1204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 184,000,000원

* 토지면적: 79.76㎡ (약 24.13평)

* 건물면적: 162.92㎡ (약 49.28평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남군산새마을금고 (제공된 정보 기준)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '신풍초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조는 철근콘크리트 슬라브 지붕 14층 건물 중 12층에 위치한 1204호입니다.

* 토지는 사다리형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 21일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을9) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 전입일자: 2008년 5월 27일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 임대관계가 미상으로 기재된 점을 고려하여 추가 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재 파악된 임차인의 보증금은 0원입니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 1991년 6월 25일 (갑1), 2008년 5월 26일 (갑2)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (을9) - 말소기준권리

* 임의경매 개시결정: 남군산새마을금고 (갑5)

* 등기부채권 총액: 132,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 신풍초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

* 주변 시세와 비교 시, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 나운롯데1차2차

* 주소: 전북특별자치도 군산시 나운동 345

* 건축년도: 1991년 3월 30일 사용승인

* 단지 정보: 총 10개동, 880세대 규모입니다.

* 본건의 전용면적은 84.84㎡ (약 25.66평)입니다.

* 본건의 분양면적은 초기 제공된 건물면적 162.92㎡ (약 49.28평)으로 추정됩니다.

* 총 주차 대수는 559대입니다.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이남신은 2008년부터 거주 중이며 대항력이 있습니다. 보증금과 차임이 0원으로 신고되었으나, 이는 특이사항으로 인수 여부 및 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 상 도시지역, 제2종/제3종 일반주거지역, 소로 및 중로 접합 등 다양한 용도지역 및 도로 조건이 혼재되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 군산시 나운동에 위치한 롯데아파트 106동 1204호로, 비교적 준수한 입지 조건과 주변 환경을 갖추고 있습니다. 1991년 준공되어 연식은 있으나, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 단지입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점으로, 보증금과 차임이 0원으로 신고되었으나 이에 대한 법적 검토와 명도 계획 수립이 필수적입니다. 감정가는 1억 8,400만 원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 입찰가 산정에 신중함이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 나운동은 군산시의 주요 주거 지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 버스정류장 인근에 위치하며, 학교 및 근린생활시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 시세 변동에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 4월 11,100만원, 5월 11,000만원에 거래되었습니다. 2026년 6월 8,500만원 거래는 특이 사례로 볼 수 있습니다. 본건의 감정가는 1억 8,400만원으로, 최근 실거래가보다 높은 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금 및 차임이 0원으로, 명도 리스크를 제외하면 인수되는 금전적 부담은 없는 것으로 보입니다. 최근 실거래가 평균(약 1억 1,050만원) 및 KB시세 일반가(약 1억 1,500만원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 높은 편입니다. 명도 과정에서의 예상 비용 및 소요 시간 등을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최근 거래가와 KB시세, 그리고 명도 리스크를 종합적으로 반영하여 1억 1,800만원 ~ 1억 3,000만원 수준을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.