나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1069 [1] 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 509-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 소재 "운주초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 관공서, 학교, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장 및 운주로가 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통입 니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄하며, "대(주상용 건물용지)"로 이용중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역), 상대보호구역, 접도 구역, 자연재해위험개선지구(2024-03-14)입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지에 소재하는 건물 기호(2-가)에 별첨 "지적 및 건물개황도·사진"과 같이 본건의 부합 물 및 종물성격의 제시외건물(기호㉠,㉡)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-나) 철근콘크리트구조 및 경량철골조 판넬지붕 및 기와지붕 2층으로, 외벽 : 벽돌 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일, 실내 인테리어 등 마감, 창호 : 새시창호입니다. ㉠- 조적조 기타지붕 단층입니다. ㉡- 조적조 단층입니다.

이용상태

(2-가) 1층 : 근린생활시설, 2층 : 단독주택(2가구), ㉠- 현관, ㉡- 보일러실 등으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(시스템냉난방설비 등) 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 부합물 및 종물 성격의 제시외건물(㉠,㉡)이 소재합니다. (후첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

본건 건물은 의뢰목록상 "철근콘크리트구조 판넬지붕"이나, 일반건축물대장상 및 현황 "철근콘크리트 구조(1층) 및 경량철골구조(2층) 판넬지붕 및 기와지붕"으로 상이합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외건물(㉠,㉡) 및 제시외수목 등 포함
2. 제시외구축물(입간판)은 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원 2025타경1069 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지

전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 509-9

용도

단독주택

감정가

387,365,800원

토지 면적

529. 10㎡ (약 159.92평)

건물 면적

182. 65㎡ (약 55.25평)

제시외 건물 면적: 9.50㎡

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리에 위치하며, "운주초등학교"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 관공서, 학교, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 운주로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 형태 및 이용 상태

본 토지는 사다리형의 형태로, 인접 토지와 대체로 평탄하며 현재 "대(주상용 건물용지)"로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역), 상대보호구역, 접도구역, 자연재해위험개선지구(2024-03-14)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물(㉠,㉡) 및 제시외 수목 등이 포함됩니다. 다만, 제시외 구축물(입간판)은 매각에서 제외됩니다.

* 등기부 현황

등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류 등이 존재하나, 말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 가양1동새마을금고의 근저당권(271,200,000원)으로 판단됩니다.

이에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (최종 말소 여부는 입찰 전 반드시 재확인 필요).

등기부채권 총액은 350,077,754원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023-03-27, 확정일자: 2025-07-14, 배당신고일자: 2026-01-14

대항력: 없음. 위 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

- 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-08-01

대항력: 있음.

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 시 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 완주군 운주면은 지역 특성상 전원적인 주거 환경과 농경지가 혼재된 지역입니다.

인근에 운주초등학교, 일부 근린생활시설 및 관공서가 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.

대규모 상업 시설이 밀집한 상권이라기보다는, 지역 주민을 중심으로 한 소규모 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설, 운주초등학교 등을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 운주초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통망은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 (최 ): 보증금/차임은 0원이지만 법적으로 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 절차 진행 시 세심한 주의와 법적 검토가 필요합니다.

* 건물 공부상 차이: 일반건축물대장 및 현황과 공부상의 건물 구조(철근콘크리트/경량철골, 지붕 재질 등)에 차이가 있습니다. 이는 향후 건축물대장 정비 또는 하자 보수 시 고려될 수 있습니다.

* 지역적 특성: 농경지가 혼재된 지역의 특성상, 가축 분뇨 냄새 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요소가 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 명확히 발견되지는 않았으나, 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 완주군 운주면에 위치한 단독주택으로, 529.10㎡(약 160평)의 넓은 토지 면적과 182.65㎡(약 55평)의 2층 건물로 구성되어 있습니다.

주변에 학교 및 기본적인 편의시설이 있으나, 상권의 발달은 제한적인 지역입니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 하에 대부분 정리될 것으로 보이지만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 주요 사항입니다.

건물의 공부상 차이점도 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 529.10㎡에 달하는 토지 면적은 향후 증축, 신축 등 토지 활용 가능성을 높여줍니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 부동산 전체의 가치를 활용할 수 있습니다.

* 지역 잠재력: 완주군은 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있는 지역입니다.

* 낮은 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 명도 시 금전적 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 387,365,800원입니다.

주변 유사 물건 시세 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, '대둔산숲안애'라는 연립주택(건축년도 2018년, 전용면적 84.4㎡, 토지면적 126.542㎡)이 2025년 1월 9억 9,500만원, 2024년 1월 16억원에 거래되었습니다.

이는 본 건의 용도(단독주택) 및 면적(토지 529.10㎡, 건물 182.65㎡)과는 상당한 차이가 있으며, '대준산숲안애'가 최근 신축된 현대식 연립주택 단지임을 고려할 때, 본 건과의 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 본 건의 감정가가 3.87억원임을 감안하면, 주변 시세와의 괴리가 존재할 수 있으며, 이는 물건의 상태, 건축 연도, 단독주택으로서의 희소성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가:

본 건은 감정가 3.87억원으로 책정되었으며, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로 명도 관련 금전적 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 그러나 건물 구조 상이, 대항력 있는 임차인 등의 리스크를 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것이 바람직하며, 보수적으로 접근 시 감정가의 80~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.