나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1082 [1] 경상남도 진주시 대곡면 월암리 368 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 대곡면 월암리, 선인국제중학교에서 남동측으로 직선거리 약370 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

차량의 접근이 가능하고, 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 비교적 보통인 편임

형태 및 이용상태

서측으로 완경사진 지대를 자체지반을 평탄하게, 접면도로와 대체로 등고하게 조성한 부정형의 토지로서 단독주택부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

남측으로 세로와 접하여 진출입하고 있으며, 동측으로는 진출입이 불가한 지반이 높은 세로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물은 2010.10.07. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준하면 약15 년 경과된, 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽은 페인팅 등, 내벽은 벽지, 타일 등, 창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

단독주택 용도로 등재되어 있음

설비내역

위생설비` 급배수설비` 난방설비 등

부합물 및 종물

경량철골구조 강판지붕 다용도실 약8.7 ㎡ 등(기호ㄱ-ㅁ)이 소재하고 있어 구조` 시공상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료되어 이에 구애됨이 없이 토지를 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계 등에 대한 의견 본건은 2차례 물건, 임대관계 등 조사를 위하여 방문하였으나 폐문되어 있고 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 2, 타인 점용부분 등에 대한 의견 본건 기호1 토지 중 일부는 타인 소유인 조적조 슬래브지붕 주택이 소재하는 등 타인이 점용하고 있어 이것이 미칠 영향을 감안하여 토지를 평가하였으며, 이 제시외 건물은 타인 소유로 평가에서는 제외하였음. 3, 수목 등 포함평가 의견 본건 기호1 토지 상에 현황 사진 등에서 보는 바와 같이 제시외 수목이 소재하고 있어 이것은 토지에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ)매각 포함.
-정확한 위치․경계확정은 측량 요함.
-목록[1] 제시외 수목 포함하여 평가함.
-목록[1] 일부 지상에 타인 소유의 조적조슬래브지붕 주택이 소재하고 있는 등 타인이 점용하고 있으므로 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
(이 주택은 타인 소유로 평가 및 매각에서 제외함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

진주지원 2025타경1082 (1)

소재지

경상남도 진주시 대곡면 월암리 368 (신주소: 경상남도 진주시 월암로 310-31)

용도

단독주택

감정가

117,712,080원

토지면적

410. 00㎡ (약 124평)

건물면적

98. 48㎡ (약 30평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

진주대곡농업협동조합

1.1. 입지조건

* 주변 환경

본건은 진주시 대곡면 월암리, 선인국제중학교에서 남동측으로 직선거리 약370미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 환경은 보통인 편임.

* 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 버스정류소까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 비교적 보통인 편임.

* 토지 이용 및 형태

서측으로 완경사진 지대를 자체 지반을 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 단독주택 부지로 이용되고 있음.

* 인접 도로상태

남측으로 세로와 접하여 진출입하고 있으며, 동측으로는 진출입이 불가한 지반이 높은 세로가 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27까지 모든 축종 제한)에 속함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2010년 12월 3일 접수된 대곡농업협동조합의 근저당권(을1)임.

* 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보임. 다만, 물건명세서상 목록 매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련하여 토지 부분에 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 주의가 필요함.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-11-29

* 대항력: 있음

* 참고사항: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 인수 여부 및 금액에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 권리 분석 시 주의가 요구됨.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-12-14

* 대항력: 없음

* 참고사항: 대항력이 없어 말소될 권리로 판단됨.

* 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있으며, 인근에 농경지, 임야, 농가 주택 등이 주를 이루고 있음.

* 가까운 거리에 선인국제중학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 있으나, 상업 시설이 밀집한 지역이 아니므로 일반적인 상권 형성은 미미한 수준임.

* 주변 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 진주시내 또는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요함.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근 편의시설은 부족한 편이며, 차량 이용 시 진주시내 마트, 병원 등 이용 가능.

* 교육시설

선인국제중학교가 인접해 있음. 고등학교 및 대학교 등은 차량 이동 필요.

* 의료시설

차량 이동을 통해 진주시 소재 종합병원 및 병의원 이용 가능.

* 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 타인 점유 토지 및 건물

본건 토지 일부에 타인 소유의 조적조 슬래브지붕 주택이 소재하여 점유하고 있음. 이 주택은 평가 및 매각에서 제외되나, 이러한 타인 점유 상황으로 인해 최저매각가격이 제한받았으며, 추후 점유 관계 해소 과정에서 분쟁의 소지가 발생할 수 있음.

* 법정지상권 성립 가능성

매각에서 제외되는 타인 소유 건물과 관련하여 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 이에 따라 향후 권리 관계에 대한 분쟁이 발생할 수 있음.

* 정확한 위치 및 경계 확인 필요

정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요하며, 이 과정에서 실제 토지 면적 또는 경계가 달라질 수 있음.

* 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 미상)

대항력 있는 임차인 김 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 면밀한 확인과 조치가 필요함.

* 제시외 건물 및 수목

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 및 수목이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 명확한 파악과 처리가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 대곡면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지 일부에 타인 소유의 건물이 점유하고 있고 해당 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 권리관계 및 명도에 대한 면밀한 검토가 필요한 물건임. 또한, 제시외 건물 및 수목이 평가 및 매각에 포함되는 등 복합적인 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 요구됨. 주변 환경 및 교통 사정을 고려할 때, 투자 가치 판단은 보수적으로 해야 하며, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 117,712,080원의 감정가는 주변 시세 대비 잠재적 가격 상승 여력을 고려할 수 있는 수준임.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되므로, 부동산의 가치를 종합적으로 평가하여 취득할 수 있음.

* 토지 활용 가능성: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 117,712,080원

* 시세 분석

본건과 같이 단독주택인 경우 개별 특성이 강하여, 주변 연립, 다세대, 빌라 시세만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있음. 제공된 정보만으로는 현 시세기준의 상세한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 조사와 더불어 주변 부동산 전문가의 자문을 통해 개별 물건의 가치를 평가해야 합니다.

* 리스크 고려 및 예상 입찰가 범위

타인 점유 토지 및 건물, 불분명한 법정지상권, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 미상) 등 다수의 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 약 82,400,000원 ~ 94,170,000원

* 최종 입찰가 결정 시 유의사항

상기 예상 입찰가는 일반적인 리스크 요소를 반영한 것으로, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계의 명확성, 임차인과의 협상 가능성, 명도 소요 시간 및 비용, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.