나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31467 [1] 경상남도 진주시 상대동 242-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상대동 소재 '상대한보아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 불가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 2미터 및 남측으로 폭 약 1.5미터 내외의 보도블럭도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 시멘트블록조 및 벽돌조 강판 및 슬래브지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인트 및 벽돌 치장쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주택

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외건물(기호㉠)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ㄱ]매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31467 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 179,943,000원

용도: 단독주택

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 진주시 상대동 242-28

토지면적: 130.00㎡ (약 39.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역

인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 2미터 및 남측으로 폭 약 1.5미터 내외의 보도블럭도로에 접함

1.3. 건물 정보

건물면적: 40.56㎡ (약 12.27평)

건물 제시외면적: 1.20㎡ (약 0.36평)

건물구조: 시멘트블록조 및 벽돌조, 강판 및 슬래브지붕, 지상 1층

주요 용도: 단독주택 (주택)

이용상태: 주택

설비내역: 난방설비, 위생 및 급·배수설비 등 구비

1.4. 주요 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

제시외 건물: 감정서상 'ㄱ' 표시 제시외 건물 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 상대동 소재 '상대한보아파트' 북측 인근에 위치하며, 주변은 일반 주택지대임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 직접적인 출입은 어려우나, 전반적인 교통상황은 보통 수준임. 인근으로 폭 약 2미터 및 1.5미터 내외의 보도블럭 도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

최초 소유권 이전 1986-07-24 (강시련)

이후 소유권 이전 2006-05-29 (정실)

소유권 이전 2009-11-27 (성효경)

말소기준권리인 근저당 2010-10-14 (진양농업협동조합, 107,000,000원) 외 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나 모두 말소 예정임.

총 등기부채권 금액: 127,393,731원

건물 등기부 요약:

토지 등기부와 동일한 소유권 이전 내역 및 권리 관계를 따름.

말소기준권리인 근저당 2010-10-14 (진양농업협동조합, 107,000,000원) 외 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나 모두 말소 예정임.

총 등기부채권 금액: 127,393,731원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2010-10-14 접수 근저당권 (진양농업협동조합)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권개요는 비어 있음)

모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 유재순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-18

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

3.4. 인수할 권리 분석

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 인수할 권리 관계는 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 JSON 정보는 본건과 동일한 부동산 유형(단독주택)이 아닌 연립/다세대 주택의 매매 사례를 포함하고 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있음.

* 일동빌 (경상남도 진주시 상대동 298-24, 2005년식 다세대):

* 2026년 1월 거래 (65.76㎡): 8,800만원 (약 133.8만원/㎡)

* 2026년 7월 거래 (42.84㎡): 4,000만원 (약 93.4만원/㎡)

* 자유시장C동 (경상남도 진주시 상대동 278-3, 1987년식 다세대):

* 2025년 10월 거래 (72㎡): 10,000만원 (약 138.9만원/㎡)

이는 아파트형 실거래가로, 본건 단독주택(대지 130㎡, 건물 40.56㎡)의 가치를 직접적으로 반영하기는 어려움. 본건의 감정가는 179,943,000원이며, 이는 토지 가치와 주택 가치를 포함한 총액임.

4.2. 건축물 정보

건축물대장 상 본건(경상남도 진주시 상대동 242-28)은 1971년 11월 16일 사용승인된 시멘트블록조 단독주택으로, 총 연면적 40.56㎡임. 이는 제공된 감정평가 요약표의 건물 면적과 일치함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 진주시 상대동 주택가에 위치하며, 인근 '상대한보아파트' 북측에 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨. 단, 상세한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인 필요.

5.2. 교육시설

인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설 정보는 제공되지 않았으므로, 지도 검색을 통해 확인이 필요함.

5.3. 혐오시설

주변에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 공장 밀집 지역 등)에 대한 정보는 제공되지 않았음. 추가적인 지도 검색을 통해 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 리스크

건물 사용승인일이 1971년으로 노후화되었을 가능성이 있음. 건물 상태에 대한 정밀 점검이 필요할 수 있음.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 권리상 리스크

현재 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리상 인수 부담은 없는 것으로 분석됨. 다만, 모든 권리 관계는 법원 매각 절차 진행 시 변동될 수 있으므로 최종 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 상대동의 주택가에 위치한 단독주택으로, 토지(130㎡)와 건물(40.56㎡)이 일괄 매각되는 건임. 권리 분석 결과 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 건물 노후화 및 지역 지구 제약 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 주변 시세는 다세대 주택 정보를 바탕으로 추정하였으며, 본건 단독주택의 특성을 반영한 추가적인 시세 분석이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 토지 소유권을 확보할 수 있음 (130㎡).

* 건물은 노후되었으나, 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승 잠재력이 있음.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 결정을 내리기 용이함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,943,000원이며, 등기부채권 총액은 127,393,731원임.

제시된 주변 다세대 주택의 실거래가(약 93만~139만원/㎡)는 본건 단독주택의 토지 포함 가치와 직접 비교하기 어려움.

단독주택의 경우 토지 가치가 중요하므로, 해당 지역의 토지 공시지가 및 개별 공시지가 추이, 그리고 감정평가서 상의 토지 및 건물 감정가를 종합적으로 고려해야 함.

향후 개발 가능성, 건물 상태, 주변 시세 변동 등을 고려하여 경매 물건의 특성상 감정가 이하에서 시작하여 경쟁률을 보며 입찰하는 전략을 고려할 수 있음.

잠재적 리스크(건물 노후, 지역 지구 제약)와 명확한 권리 관계를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 170,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 결정될 수 있을 것으로 판단됨.

보수적인 접근 시에는 감정가 이하, 적극적인 투자 시에는 감정가 이상으로도 고려 가능함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.