나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31495 [1] 경상남도 진주시 초전동 1667 초전해모로루비채2단지 207동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 초전동 소재 "장재초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 중심의 주택 지대로 노변을 따라 다양한 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제13층 제1303호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로 현황 "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 소재 왕복4차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2016-01-15), 지구단위계획구역(2016-01-15)(초장1지구), 중로1류(폭 20m~ 25m)(2016-01-15)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(장재초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2019-01-28)(초원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-01-28)(장재초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(초장1지구)<도시개발법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31495 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 초전동 1667 초전해모로루비채2단지 207동 13층 1303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 380,000,000원

* 토지면적: 46.51㎡ (약 14.06평)

* 토지지분: 46.5095㎡ (약 14.06평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물지분: 84.9908㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고OOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건축년도: 2014년 (사용승인일 2014년 8월 11일)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 초전동 소재 "장재초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 본건은 아파트단지가 중심을 이루는 주택 지대에 속하며, 도로변을 따라 다양한 근린생활시설이 입지해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 주로 남측에 위치한 왕복 4차선 포장도로를 통해 진출입이 이루어집니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(초장1지구), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(장재초등학교, 초원유치원)으로 지정되어 있으며, 도시개발구역(초장1지구)에 포함됩니다.

* 혐오시설: 일반적인 지도 검색 및 정보 확인 결과, 본 건 인근에 유해하거나 혐오감을 주는 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계의 유무 및 그 내용은 별도 확인이 필요합니다. 다만, 현재 등기부상 분석으로는 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (경남은행, 2014-10-27 접수)이 말소기준권리입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권보존 (주식회사한진중공업, 2014-09-29)

* 소유권이전 (최광민, 2014-10-27, 매매)

* 근저당권 (경남은행, 2014-10-27, 말소기준권리)

* 근저당권 (고려저축은행, 2024-09-04)

* 근저당권 (주식회사에이피엘파이낸셜대부, 2024-11-12)

* 가압류 (현대캐피탈주식회사, 2025-03-14)

* 가압류 (롯데카드주식회사, 2025-03-14)

* 임의경매개시결정 (고려저축은행, 2025-12-15, 사건번호: 창원지방법원 진주지원 2025타경31495)

* 가압류 (경남신용보증재단, 2025-12-17)

* 가압류 (신용보증기금, 2025-12-18)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (지상권 등 별도 인수 권리 정보 없음)

* 등기부채권 총액: 435,135,601원

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 아파트 단지가 밀집한 주거지역 내에 위치하며, 단지 주변으로는 다양한 상가 및 근린생활시설이 발달하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 주요 시설: 인근에 장재초등학교가 위치하고 있으며, 상업 시설과의 접근성도 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: '초전 해모로 루비채 2단지' 아파트 단지에 속하며, 2014년 8월 사용 승인되었습니다. 총 8개 동에 564세대로 구성되어 있습니다.

* 면적: 본건의 전용면적은 84.99㎡ (약 25.71평)입니다.

* 주차: 총 625대의 주차가 가능하며, 세대당 약 1.1대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지상 4대, 지하 621대)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 장재초등학교, 초원유치원 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양수도 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 법률 관계나 절차가 있을 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계: 임차인 정 의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있는 점은 주의가 필요합니다. 실제 채권 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성도 배제할 수 없으나, 대항력이 없는 것으로 분석되어 명도 자체에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

* 진주시 초전동에 위치한 '초전 해모로 루비채 2단지' 내 아파트로, 2014년에 준공되어 비교적 신축급에 속합니다.

* 단지 주변으로 주거 환경이 잘 갖춰져 있으며, 초등학교 등 교육 시설 및 다양한 생활 편의시설과 교통 접근성이 양호한 입지를 자랑합니다.

* 감정가는 3억 8천만원이나, 최근 실거래가는 이를 상회하는 수준으로 시장의 관심이 높음을 알 수 있습니다.

* 유동화 물건이라는 특수성과 임차인 보증금/차임 미상이라는 점은 추가 확인이 필요한 부분이나, 현재까지의 분석으로는 명도 및 권리관계에 있어 큰 위험 요소는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 연식 아파트: 2014년식으로 비교적 최신 건물에 해당하여 선호도가 높을 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 풍부한 생활 편의시설, 양호한 교통망 등 주거 만족도가 높은 지역입니다.

* 시장 강세: 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 등 꾸준한 시장 가치를 보여주고 있습니다.

* 안정적인 단지 환경: 세대수 및 주차 공간 확보, 다양한 커뮤니티 시설 등 단지 내 주거 편의성이 잘 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건은 전용면적 84.99㎡ (약 25.71평)이며, 207동 13층에 위치합니다.

* 감정가는 380,000,000원입니다.

* 최근 실거래 사례 (2026년 5월 ~ 6월)를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 매매가는 다음과 같습니다.

* 14층: 480,000,000원

* 10층: 449,000,000원

* 4층: 435,000,000원

* 최근 매매 평균가는 약 454,667,000원으로, 이는 감정가(380,000,000원) 대비 약 20% 높은 수준입니다.

* 본 건은 13층으로, 최근 실거래가 중 14층(480,000,000원) 시세를 참고할 때 시장 가치는 높게 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 최근 시장 가격을 반영하되, 경매의 특성상 추가 비용(명도, 취득세 등) 및 경쟁 상황을 고려해야 합니다.

* 감정가(380,000,000원)보다 높고 최근 실거래가 범위(435,000,000원 ~ 480,000,000원) 내에서 경쟁력을 갖추는 것이 중요합니다.

* 따라서, 보수적으로 접근하되 시장 가격을 반영한 예상 입찰가로 430,000,000원 을 제안합니다. 이 가격은 입찰 참여 시 참고 자료로 활용될 수 있으며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁자 분석을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.