나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1086 [1] 경상남도 진주시 이현동 111-4 신익무지개아파트 다동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상낟도 진주시 이현동 소재 '진주여자중학교' 북서측 인근에 위치하는 신익무지개아파트 다동 4층 408호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 임야 등으로서 제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층/지상 5층 건 중 4층 408호로서, (사용승인일 : 1987.08.14). 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창 호 : 샷시창 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 서측으로 폭 5~6m 내외의 포장도로, 남측으로 폭 7m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 서측으로 차량진출입로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로1류(폭 10m~12m)(평거 1-1)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(평거 2-41)(잡힙), 소로3류(폭 8m미만)(접합),가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰,동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의하였으며, 업무 진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경1086 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 이현동 111-4 신익무지개아파트 다동 4층408호

* 용도: 아파트

* 감정가: 68,000,000원

* 토지면적: 22.28㎡ (약 6.74평)

* 토지지분: 22.28㎡ (약 6.74평)

* 건물면적: 40.56㎡ (약 12.27평) - 전용면적 추정

* 건물지분: 40.56㎡ (약 12.27평) - 전용면적 추정

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 건물구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕, 지하 1층/지상 5층 건물 중 4층 408호 (1987년 8월 14일 사용승인)

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 이현동 소재 '진주여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕의 지하 1층/지상 5층 건물 중 4층 408호로, 1987년 8월 14일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 구조입니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대지권의 목적이 되는 토지는 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 서측으로 폭 5~6m 내외, 남측으로 폭 7m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 서측으로 차량 진출입로가 소재합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(성심유치원)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 12월 7일자 신한은행 근저당권 (말소 예정)

* 등기부 채권 총액: 155,788,373원

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없습니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

* 특이사항: 본 물건은 유동화 물건으로, 채권이 금융기관에 매각된 후 경매가 진행된 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 편의시설: 대상 물건은 '진주여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근에 아파트 단지, 주택가, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 단지 주변으로 소로가 접해 있어 일상적인 차량 통행은 원활한 편입니다.

* 상권: 도보 거리에 소규모 상점이나 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업시설이나 마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 대상 물건은 '진주여자중학교' 인근에 위치하며, 인근 지역에 다른 초, 중, 고등학교 및 유치원이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획 상 '성심유치원'에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 단지 주변으로 도로가 잘 접해 있어 지역 내 이동 및 타 지역으로의 연결성은 보통 수준으로 판단됩니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 자연환경: 주위 환경은 공동주택, 단독주택, 임야 등으로 구성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1987년에 사용 승인된 건물로, 약 39년 경과된 노후 건물에 해당합니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 동일 단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의거하여 평가가 이루어졌습니다. 이는 물건의 정확한 상태 파악에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로1/2/3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 위험시설: 주변 환경 조사 결과, 대상 물건 인근에 현저한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 이현동에 위치한 신익무지개아파트 4층 408호로, 감정가는 68,000,000원입니다. 1987년에 건축된 비교적 노후된 아파트이나, 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 주거지로서 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있으나, 건물 노후화 및 유동화 물건이라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 제반 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 가격 메리트: 현재 감정가가 68,000,000원으로, 유사한 조건의 물건 대비 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 시 권리 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 68,000,000원입니다.

* 본 건은 인수 보증금이 없는 물건입니다.

* 건물면적: 40.56㎡ (약 12.27평)에 대한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 투자 목적, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.