나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1069 [1] 경상남도 진주시 상대동 274-46 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상대동 소재 진주 시청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 등으로 등으로 형성됨.

교통상황

본건 인근의 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하며 본건 일부가 진입도로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-23)(남강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-본건 지상에 제시외 건물이 소재하나 토지의 사용 수익에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로 외벽 : 치장벽돌, 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샷시창 등 임. 기호 2-1 : 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건으로 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시창 등 임.

이용상태

기호 2 : 단독주택 기호 2-1 : 화장실로 이용 중임. (현장 조사당시 이해관계인 부재로 이용상황은 관련공부, 외부관찰, 탐문 등을 종합고려함)

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-지상에 제시외 건물 기호 ㄱ(보일러실) 이 소재함.

공부와의 차이

-기호 2-1은 공부상 창고이나 현황 화장실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 포함.
-목록1 토지 일부 진입도로로 이용중. 조경수등은 포함 평가
-목록2 건물 공부상 단층 창고는 현황 화장실임.
-임차인대항력주의

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경1069 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 상대동 274-46 (신주소: 돗골로153번길 15-3)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 217,200,960 원 (2억 1,720만 960원)

* 토지면적: 159.60㎡ (약 48.3평)

* 건물면적: 121.10㎡ (약 36.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)

* 채권자: 주식회사카라로이캐피탈대부 (기록상 확인됨)

* 건물 구조: 시멘트벽돌조, 슬래브지붕 2층 건물

* 건축일자: 1978년 1월 19일

* 특이사항: 공유물분할 경매, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ, 보일러실)도 매각에 포함됩니다.

* 토지 일부가 진입도로로 이용 중이며, 조경수 등은 평가에 포함되었습니다.

* 공부상 단층 창고는 현황 화장실로 이용 중입니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으므로 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 상대동 소재 진주 시청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 인근 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있으며, 본건 토지 일부가 해당 도로의 진입로로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한, 2025-10-27까지)입니다.

* 상대보호구역(남강초등학교, 2024-04-23까지)입니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 목록1 토지의 '을구3번 2019.4.1. 접수 제13598호 지역권 설정등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 토지 등기부 요약에는 해당 권리가 '말소'된 것으로 기록되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 '갑8 (2025-12-16, 임의경매, 주식회사카라로이캐피탈대부)'이 말소기준권리입니다. 이보다 선순위 권리들은 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 100만원

* 차임: 12만원

* 전입일자: 2020-05-20

* 확정일자: 2025-03-04

* 배당신고일자: 2026-02-11

* 대항력: 있음

* 임차인: 송

* 보증금: 1,200만원

* 차임: 27만원

* 전입일자: 2014-11-21

* 확정일자: 2014-11-21

* 배당신고일자: 2026-02-19

* 대항력: 있음

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1990-12-07

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 종합: 세 명의 임차인 모두 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 0원 보증금/차임 임차인(최 )을 포함하여 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임대차 관계를 철저히 분석하고 명도 협상 또는 법적 절차에 대한 대비가 필요합니다. '임차인대항력주의'라는 주의사항은 이러한 리스크를 강조합니다.

4. 상권분석

* 본건은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건과 물건 유형(단독주택 vs 공동주택)이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 다만, 상대동 일대의 주거지 거래 동향을 파악하는 데는 참고할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 중 '자유시장C동'(1987년 준공, 다세대, 72㎡)은 2025년 10월 10,000만원(1억 원)에 거래되었습니다.

* '궁전맨션'(1984년 준공, 연립, 64.83㎡)은 2026년 6월 7,700만원(7천 7백만 원)에, 58.83㎡는 5,000만원(5천만 원)에 거래되었습니다.

* 이러한 공동주택 사례들은 시세 추정에 직접적인 참고보다는 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 가치를 간접적으로 보여줍니다. 본건 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하므로, 유사 단독주택의 실거래가 또는 감정평가액과의 비교가 필수적입니다.

5. 생활정보

* 교통: 북측 2차선 도로 인접으로 접근성은 보통입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주위에 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 진주 시청이 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 남강초등학교가 인근에 위치하여 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타: 주거 지역으로 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 총 3명의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 낙찰자는 이들의 임대차 관계를 승계하거나 명도 관련 분쟁에 직면할 수 있습니다. 특히 최 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력을 가지고 있어, 법적 해석 및 대응 방안 마련이 중요합니다.

* 토지 진입로 이용: 토지의 일부가 도로로 이용되는 상황은 주변 토지 소유주와의 관계에서 잠재적인 분쟁 소지 또는 사용료 발생 가능성을 내포합니다.

* 공부와의 차이: 현황 화장실로 사용되는 공부상 창고와 같은 건물 현황 차이는 추후 건축물대장 정비 또는 이용 계획 수립 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 지역권 설정등기 관련 불확실성: 등기부상 말소된 지역권 설정등기가 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 부분은 권리 관계의 복잡성을 시사하며, 명확한 확인이 필요합니다.

* 공유물 분할 경매: 공동 소유권 분할을 위한 경매이므로, 이전 소유자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있으나 경매 절차를 통해 해소될 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 상대동에 위치한 단독주택으로, 기본적인 주거 인프라와 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 2억 1,720만원 수준입니다.

그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 토지 일부의 진입로 이용, 그리고 등기부상 불확실한 권리 관계 등은 투자의 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 및 법적 문제는 낙찰 후 추가적인 비용과 시간 소요를 야기할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 진주시 상대동의 안정적인 주거 지역 내 단독주택으로, 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 저렴한 감정가와 더불어, 명확한 리스크 관리 및 명도 진행이 원활하다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 217,200,960 원

제공된 주변 공동주택의 시세 정보는 본건(단독주택)의 정확한 시장 가치 산정에 한계가 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 잠재적 리스크를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

대항력 있는 임차인, 진입로 문제, 지역권 설정 관련 불확실성 등의 리스크를 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가 70% 수준: 약 152,000,000 원 (1억 5,200만원)

* 감정가 80% 수준: 약 173,700,000 원 (1억 7,370만원)

따라서, 예상 입찰가는 리스크 요인 분석 및 명도 비용, 추가 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 1억 5,000만원 ~ 1억 8,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 특히 임차인 명도 및 권리 관계 명확화에 소요될 비용을 감안하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.