나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13093 [1] 울산광역시 남구 신정동 526-10 미소드리움아파트 20층 2004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시 상수도사업본부" 동측 인근에 위치한 [미소드리움아파트 제20층 제2004호]로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 20층건 내 제20층 제2004호로서, - 외벽 : 미장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등. - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장 상 '오피스텔'임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 25미터 내외, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경13093 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 남구 신정동 526-10 미소드리움아파트 20층 2004호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

283,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

* 토지지분: 17.1486㎡ (약 5.19평)

* 건물면적: 82.45㎡ (약 24.95평) (전용면적)

* 건물지분: 82.449㎡ (약 24.95평) (전용면적)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (강제경매 채권자 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시 상수도사업본부" 동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본 건 서측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며 도로 상태는 보통입니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리요약

선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있어 보증금 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-12

* 확정일자: 2021-04-16

* 대항력: 있음

* 비고: 채권액 240,000,000원

3.3. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 (김도희, 보증금 240,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. (총 인수 예상 보증금: 240,000,000원)

3.4. 말소기준권리

갑6. 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-19 접수)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

일반상업지역 내에 위치하여 공동주택 및 업무시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 공공시설: 울산광역시 상수도사업본부 인근

* 상업시설: 다수의 근린생활시설이 소재

* 혐오시설: 주변 지역에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오피스텔 및 공동주택이 혼재된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 대항력으로 인한 보증금 인수입니다. 김도희 임차인의 보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 임차인의 보증금 전액 변제 가능성을 철저히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 신정동의 오피스텔로, 감정가는 283,000,000원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 240,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 인수 비용이 높아지므로, 철저한 권리분석과 함께 실질적인 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다. 입지 자체는 나쁘지 않으나, 임차인 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임차인이 존재하여 공실 위험이 낮을 수 있습니다 (단, 보증금 인수 조건).

* 울산 남구 신정동이라는 입지로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 최근 유사 면적 매물이 280,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 시세 대비 적정 입찰가 산정 시 수익성 확보가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금(240,000,000원)을 제외하고 산정됩니다.

* 최근 유사 면적(82.029㎡)의 거래 사례(2023년 12월, 280,000,000원) 및 감정가(283,000,000원)를 고려할 때, 현재 시세를 약 280,000,000원으로 추정합니다.

* 따라서, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세(280,000,000원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 = 추정 시세 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 280,000,000원 - 240,000,000원 = 40,000,000원

* 즉, 낙찰 받더라도 40,000,000원 이하로 입찰해야 총 비용이 시세를 넘지 않게 됩니다. 다만, 이는 최소한의 금액이며, 실제 입찰가 산정 시에는 명도 비용, 세금, 수리비, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.