나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1648 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화산리 산17-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "물안골마을" 북서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 임야, 농경지 등이 혼재한 야산지대 및 농경지대이고, 본건은 대부분 자연림 상태의 토지로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 완경사지에 위치한 자루형의 토지로서 대부분 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남동측으로 세로(폭 3미터 내외의 포장도로)에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장 상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, <축가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 소량의 과수목(밤나무, 기타 수목 등)이 소재하나, 장기간 관리가 안된 상태 이며, 수목의 수종 및 수량, 수령 등으로 보아 본건 토지의 사용 및 수익에 큰 영향은 없겠 음.

공부와의 차이

본건 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "임야"이나, 현황 일부는 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

물건 비고

1. 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 확인 요함.
2. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.
3. 본 건 토지는 공부상 지목은 '임야'이나 현황상 일부 '도로'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1648 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화산리 산17-4

용도: 임야

감정가: 160,160,000원

토지면적: 1820.00㎡ (약 550.5평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 기장수산업협동조합 (기OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

토지이용계획: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함)

2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "물안골마을" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 임야, 농경지 등이 혼재한 야산지대 및 농경지대입니다.

대부분 자연림 상태의 토지로서, 대체로 완경사지에 위치한 자루형의 토지입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차 간격으로 보아 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

남동측으로 세로(폭 3미터 내외의 포장도로)에 접해 있어 인접 도로상태는 보통으로 평가됩니다.

토지상에는 장기간 관리가 안 된 소량의 과수목(밤나무 등)이 소재하나, 토지의 사용 및 수익에 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

다만, 토지 등기부 요약상 '을6 지상권설정'은 '말소'로 기재되어 있어, 해당 권리의 소멸 여부에 대한 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을5 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 117,000,000원), 을6 지상권설정 (부산동부수산업협동조합, 말소), 갑4 지분가압류 (하나은행, 19,087,228원), 갑7 임의경매 (기장수산업협동조합, 106,877,035원) 등은 말소기준권리인 을5 근저당권보다 후순위이거나 말소 예정이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

소유권이전: 갑2 (이윤신, 2005-06-22), 갑3 (김종명외 1명, 2010-03-17).

등기부채권 총액: 136,087,228원.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 특이사항으로 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

울산광역시 울주군 서생면 화산리 일대는 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권보다는 전원적인 특성을 강하게 띠고 있습니다.

인근 지역은 "물안골마을"을 중심으로 자연환경이 잘 보존된 야산지대이며, 전원주택 단지 조성이나 농장 용토 등으로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

서생면 전체적으로는 간절곶 등 관광 명소가 있으나, 화산리 자체는 대형 상권보다는 지역 거점 소규모 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

이는 울산 지역의 다른 주요 상권(예: 삼산동, 성남동)과 비교했을 때 상대적으로 상업 기능은 낮지만, 전원생활이나 귀농·귀촌, 조용한 휴식을 원하는 수요층에게는 매력적인 지역이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

화산리 주변에는 펜션, 캠핑장 등 관광 및 휴양 시설이 일부 운영되고 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능하지만, 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 의존도가 높은 생활 환경에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

가까운 편의시설 및 마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 본 건 토지상에 분묘기지권이 존재하며, 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있어 응찰 시 반드시 현장을 확인하고 신중하게 판단해야 합니다.

경계 확인: 공부상 지목은 '임야'이나 현황 일부가 '도로'로 이용 중이며, 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적경계 측량이 필요합니다.

미확인 분묘 및 경계 문제: 분묘기지권 존재와 더불어, 토지의 정확한 경계 파악 및 이용상태 확인은 입찰 전 반드시 필요하며, 이로 인한 추가적인 비용 및 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 이용 제한: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 등 토지 이용에 있어 제한 사항이 따릅니다.

주변 환경 문제: 과거 서생면 화산리 일대에서 폐기물 방치 문제나 불법 개발 행위가 적발된 사례가 있어, 지역 환경에 대한 지속적인 관심과 확인이 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 검색 결과, 울산 울주군 지역 주민들의 혐오시설 집중 및 민원 관련 내용이 있으나, 본 건 토지(화산리 산17-4) 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 울주군 전반의 혐오시설 관련 민원 사례가 있어, 주변 지역 개발 계획 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면에 위치한 임야로, 감정가는 1억 6,016만 원입니다. 현황 일부 도로로 이용되는 점, 분묘기지권의 존재, 미확인 분묘 가능성, 경계 불분명 등의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 보전녹지지역 등 토지 이용에 대한 규제가 있습니다.

하지만 차량 접근이 가능하고, 인접 도로 상태가 양호하며, 남동측 일부가 도로로 이용되고 있다는 점은 향후 활용 가능성을 시사합니다.

권리상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 지상권의 경우 등기부상 말소 처리된 것으로 보여 추가 확인이 필요합니다.

주변 환경은 전원적인 농경지 및 야산지대로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

토지 면적이 1820㎡ (약 550.5평)으로 비교적 넓은 편입니다.

일부 현황 도로로 이용되고 있어, 향후 건축 등 개발 시 도로 인접성을 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

전원주택 부지, 농장, 개인 창고 등 다양한 용도로의 활용 잠재력을 보유하고 있습니다.

울산 도심과의 접근성(차량 기준)이 아주 나쁘지 않은 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

1. 현장 방문을 통한 분묘 상태, 경계, 주변 환경 등 세밀한 실사 조사

2. 국토이용계획확인원, 지적도 등을 통한 정확한 토지 이용 규제 및 현황 파악

3. 인근 유사 토지(임야, 전, 답 등)의 최근 실거래가 및 유사 물건 경매 낙찰가 시세 조사

4. 분묘기지권의 존치 여부 및 이에 따른 권리 행사 범위, 이장 비용 등에 대한 법률적 검토

5. 향후 토지 활용 계획에 따른 예상 개발 비용 및 수익성 분석

6. 채권 총액 (136,087,228원) 및 감정가 (160,160,000원)를 참고하여 보수적인 접근 필요

따라서, 본 물건에 대한 보수적인 입찰 희망가는 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여, 상기 분석 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 이는 단순 참고용이며, 전문가의 정밀한 분석과 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.