나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13069 [1] 울산광역시 북구 중산동 622 현대아파트 201동 703호 201동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 '이화중학교' 북측 인근에 위치하는 현대아파트 201동 7층 703호로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교토사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층건 중 7층 703호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2025-02-06), 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육 제한 지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설 법>, 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호관문성(6구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13069 (1)

소재지: 울산광역시 북구 중산동 622 현대아파트 201동 703호 (201동 7층 703호)

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층건 중 7층 703호

건물 연면적: 19,853.84㎡ (201동 기준)

준공 연도: 1995년 7월 31일

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.10㎡ (약 7.29평)

토지지분: 24.104㎡ (약 7.30평)

건물면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.595㎡ (약 18.03평)

전용면적: 59.59㎡ (제공된 자료상 해당 면적)

분양면적: 제공된 자료에서 해당 물건의 분양면적에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 68,000,000원 (6천8백만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

말소기준권리: 을9 근저당권, 채권자 송 , 접수일자 2025년 5월 22일, 채권최고액 130,000,000원

등기부채권 총액: 130,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 '이화중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

장기적으로는 중산동 지역 내 음식물 자원화 시설 설치와 관련된 주민 민원 및 갈등이 있었으나, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

단지 주변 가로망 상태가 양호하며, 차량 출입이 가능합니다.

대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

소유권이전: 갑1, 최병훈, 1995년 9월 1일 접수

근저당권: 을9, 송 , 2025년 5월 22일 접수, 채권금액 130,000,000원 (말소기준권리)

임의경매: 갑14, 송 , 2025년 12월 17일 접수, 채권금액 108,164,383원 (울산지방법원 2025타경13069)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(을9 근저당) 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 현재 권리관계 명세서상 별도 특이사항은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 울산광역시 북구 중산동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주변에 학교(이화중학교 등)가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 농경지도 일부 혼재되어 있습니다.

검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 음식물 자원화 시설 설치를 둘러싼 지역 주민들의 민원이 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다. 전반적으로 주거 기능을 중심으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 중산현대아파트

주소: 울산광역시 북구 중산동 622

건축 연도: 1995년

총 동수: 2개 동

총 세대수: 465세대

최고 층수: 20층

총 주차 대수: 약 239대 (실내 기계식 61대, 실외 기계식 178대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

전기차 충전소: 지상 5대

5.2. 편의시설

단지 내 어린이놀이터, 휴게시설 등 기본적인 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

학교(이화중학교 등)가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도: 1995년 준공으로, 2026년 현재 31년차 아파트입니다. 건물의 노후화에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

임대 관계 미확인: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금 미상의 임차인 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

토지 이용 규제: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 중산동에 위치한 59.59㎡(약 18평) 규모의 아파트로, 비교적 양호한 주변 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 1995년에 준공되어 연식이 있으나, 단지 내 기본 편의시설은 구비되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 인수되는 권리는 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 토지이용계획상 여러 제한이 존재하여 향후 재건축 등 개발 가치 판단 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

최근 매매 사례 비교: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 아파트가 6,300만원에서 7,500만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가(6,800만원)는 이 범위 내에 있으며, 7층이라는 중간층에 위치하고 있습니다.

인수되는 권리 없음: 경매로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다. (단, 임대차 관계 미상 예외)

기본적인 주거 인프라: 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설 및 학교 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 6월 기준, 6,300만원 ~ 7,500만원)와 감정가(6,800만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시세는 6,300만원에서 7,500만원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본 건은 1995년식 아파트로 연식이 있으며, 임대 관계가 미상이라는 리스크 요인이 존재합니다. 이에 따라 시세 하한선과 감정가를 고려한 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 70,000,000원

초기 입찰 고려 금액: 약 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.