나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1645 [1] 울산광역시 남구 무거동 832-2 무거현대아파트 102동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1645 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 무거동 832-2 무거현대아파트 102동 12층1202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 166,000,000원

* 토지면적: 22.45㎡ (약 6.79평)

* 건물면적: 62.88㎡ (약 18.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: OOOOOOOOO

* 사용승인일: 1995년 2월 11일

1.1. 입지조건

* 교통: 본 아파트는 울산광역시 남구 무거동에 위치하며, 주변에 버스 정류장 등 대중교통 이용이 용이한 것으로 파악됩니다. 정확한 대중교통 노선 및 신설될 도로망 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 무거현대아파트는 신복로71번길에 위치하며, 인근에 울산대학교, 여러 학교, 상가 등이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 인근 지역에 '한화 포레나 울산무거'와 같이 신축 아파트 단지들이 조성 중이거나 예정되어 있어 미니 신도시급 주거단지 개발 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (김동희, 2015-01-30)

* 소유권 이전 (김욱이, 2020-01-22)

* 소유권 이전 (이진숙, 2024-03-07, 매매)

* 근저당 (국민은행, 123,200,000원, 말소기준권리)

* 가압류 (주식회사케이비국민카드, 46,244,281원, 말소)

* 강제경매 (주식회사케이비국민카드, 49,383,732원, 말소)

* 등기부 채권 총액: 169,444,281원

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 정보는 없습니다.

* 결론: 본 경매 물건은 말소기준권리(을10, 국민은행 근저당) 이하의 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 인수되는 권리 없이 낙찰자가 모든 권리를 취득하게 됩니다.

1.3. 상권 및 단지 정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 무거현대

* 소재지: 울산광역시 남구 무거동 832-2

* 사용승인일: 1995년 2월 11일

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 677세대

* 최고층: 20층

* 주차대수: 총 247대 (세대당 약 0.36대)

* 전용 면적: 62.88㎡ (약 18.92평)

* 건축물 상세: 총 연면적 69,341.51㎡, 건폐율 27.39%, 용적률 111.91%

* 주변 상권: 아파트 인근으로 현대시장형상가 등 상업시설이 분포하고 있으며, 울산대학교가 인접하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 인근 편의시설: 아파트 주변으로 울산대학교, 신복초, 무거초 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 생활 편의를 위한 상업 시설 및 병원 등의 접근성도 양호할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 166,000,000원이나, 최근 유사 면적(59.94㎡)의 실거래가가 110,000,000원 (2026년 5월)에 형성된 점을 고려할 때, 감정가가 실제 시장가보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 아파트 노후도: 1995년에 준공되어 30년 가까이 경과한 아파트로서, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주차 공간 부족: 677세대 대비 247대의 주차 공간은 세대당 약 0.36대로, 주차 공간 부족으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 울산광역시 남구 무거동에 소재한 무거현대아파트 102동 12층 1202호로, 전용면적 62.88㎡(약 18.92평)의 아파트입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수되는 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 다만, 감정가 대비 시세, 아파트의 노후도, 주차 공간 부족 등의 단점을 충분히 인지하고 신중한 투자가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산 남구는 지역 내에서 선호도가 높은 지역으로, 무거동은 옥동, 신정동과 인접하여 생활권 공유가 가능하며, 신축 아파트 단지 개발로 인해 향후 주거 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석 기반 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 166,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 59.94㎡ (약 18.13평): 2026년 5월 14일, 110,000,000원

* 74.4㎡ (약 22.50평): 2026년 7월 4일, 214,000,000원

* 84.96㎡ (약 25.70평): 2026년 6월 10일, 233,000,000원

* 본 건(62.88㎡, 약 18.92평)은 59.94㎡(약 18.13평)와 면적이 유사하며, 최근 110,000,000원에 거래된 사례를 참고할 때, 감정가(166,000,000원) 대비 시세 반영이 필요합니다.

* 보수적인 접근을 권장하며, 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰 가격을 검토하시는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* (주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 최신 시세 및 물건 상태 확인, 경쟁자 분석 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.