나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경4135 [1] 대구광역시 달서구 송현동 1923-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 "송현초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 임.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 평탄한 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지중 일부는 현황 '도로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, - 외벽 : 적벽돌 및 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 샷시창임.

이용상태

가): 단독주택. 나): 변소.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스공급 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건에는 '제시외 건물 ㉠∼㉣'이 소재하고 있음.(후첨: 지적 및 건물개황도 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1 토지 일부는 도로(약6㎡)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경4135 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 송현동 1923-25

건물명칭: (정보 없음)

용도: 단독주택

건축년도: 1985년 (사용승인일 기준)

토지면적: 145.30㎡ (약 43.95평)

건물면적: 142.47㎡ (약 43.09평)

감정가: 357,073,100원

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 송현동에 위치하며, "송현초등학교" 동측 인근으로 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

도로상태: 북동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 25일 수협은행 근저당 (180,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

인수되는 권리: 파악된 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

주의사항:

* 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 토지 일부(약 6㎡)가 현황 도로로 이용 중입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 주의: 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상인 점에 유의하여 권리 분석을 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경: 송현초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 단독 및 다가구 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 근린생활시설도 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

비교 시세:

* 주변 다세대/연립주택 최근 매매 사례(2026년 기준):

* 1988년식, 36.84㎡ (약 11.15평) / 5,800만원 (약 520만원/평)

* 2002년식, 55.458㎡ (약 16.78평) / 10,000만원 (약 596만원/평)

* 2012년식, 80.39㎡ (약 24.32평) / 17,000만원 (약 700만원/평)

* 본건(단독주택) 감정가는 토지 145.30㎡ (약 43.95평) 및 건물 142.47㎡ (약 43.09평) 기준으로 357,073,100원입니다. 이는 평당 약 813만원(토지) ~ 829만원(건물)에 해당하는 가치로, 비교 대상 주택(다세대/연립)보다 토지 가치를 높게 반영한 것으로 보입니다.

부동산 개발 동향: 대구시는 노후된 단독주택 밀집 지역의 용도지역을 상향하고 개발을 촉진하는 관리 방안을 발표했으며, 송현동 일대도 이에 포함되어 향후 도시정비 및 개발 가능성을 시사합니다. 송현1동의 도시재생사업 일환으로 송현복합센터 건립 공사가 진행 중이며, 이는 지역 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교육시설: 송현초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

혐오시설: 본건 소재지 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 일부 도로 이용: 토지 중 약 6㎡가 현황상 도로로 이용되고 있어, 이는 토지의 실질적인 활용 면적에 영향을 미칠 수 있습니다.

제시외 건물: 건축물대장상 명확히 등재되지 않은 제시외 건물이 소재하고 있습니다. 정확한 현황 및 규모 파악이 필요하며, 향후 철거 또는 신고 의무가 발생할 수 있습니다.

건물 노후도: 1985년 건축물로 약 40년 가까운 노후도가 있어, 향후 주요 설비 교체 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

유동화 물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매와는 다소 절차상 차이가 있을 수 있으나, 권리관계 자체에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

미확인 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성이 있어, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 송현동에 위치한 단독주택으로, 송현초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 비록 토지 일부가 도로로 이용 중이고 제시외 건물이 존재하며 건물 노후도가 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 그러나 단독주택으로서의 토지 가치, 주변 지역의 개발 가능성, 그리고 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석을 감안할 때, 적절한 가격에 낙찰받는다면 실수요 또는 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 단독주택: 송현동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역이며, 단독주택으로서의 희소성을 가집니다.

토지 활용 가능성: 단독주택으로서 넓은 토지(145.30㎡)를 보유하고 있어, 향후 증축, 재건축, 또는 다양한 방식으로의 토지 활용 잠재력이 있습니다.

교육 환경: 송현초등학교가 인접하여 자녀가 있는 세대에게 실거주로서의 매력도가 높습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 경매 물건입니다.

지역 개발 잠재력: 송현동 일대 단독주택지의 종 상향 허용 등 도시정비 및 개발 사업 추진 동향이 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 357,073,100원

주변의 다세대/연립주택 시세와 본 건의 단독주택으로서의 가치, 토지 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 적정한 수준으로 판단됩니다.

토지 일부 도로 이용, 제시외 건물 존재, 건물 노후도, 미확인 지상권 가능성 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 285,000,000원 ~ 321,000,000원.

※ 본 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 물건, 법원 진행 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.