나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32220 [1] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 614-2 파크뷰타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 유가읍 행정복지센터 남측 인근에 위치하는 파크뷰타워 제1층 제101호 외 구분건물로, 부근일대는 정비된 상가지대로 노선 상가 및 공원, 아파트 단지 등으로 형성되어 있으며 주위 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

가~다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물 중 제1층 제101호 구분건물로, -외벽: 화강석 및 대리석 치장, 스톤코트, 복합판넬 등 마감, -내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일, 내부 인테리어 등 마감, -바닥: 타일 및 에폭시 등 마감, -창호: 전면강화유리 및 폴딩도어 등 마감.

이용상태

가~다) 상호간 별도의 내부 벽체 구분없이 근린생활시설(일반음식점)로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, E/V 설비 등 되어 있으며 내부에 급배수설비, 천장형냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 평탄하게 조성된 정방형에 가까운 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-11-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-12-20)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 일반산업단지(2023-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역<연구개발특구의 육성에 관한 특별법>, 연구개발특구미분류(2025-12-04)<연구개발특구의 육성에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장조사에 의하면 임차인이 영업중인 것으로 조사되나 세부 임대내역은 미상임. 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 경계벽 없이 하나의 점포로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32220 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 614-2 파크뷰타워 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 1,984,000,000원

토지면적: 45.78㎡ (약 13.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 151.28㎡ (약 45.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 경계벽 없이 하나의 점포로 이용중.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리에 위치하며, 유가읍 행정복지센터 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 정비된 상가지대, 노선 상가, 공원, 아파트 단지 등이 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며 간선도로와의 접근성이 좋아 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 물건지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도시계획시설에 포함되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역, 연구개발특구미분류 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 말소기준권리인 우리은행 근저당권(2022.02.23.)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 피은실

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,100,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2025-07-04

* 확정일자: 2025-09-24

* 배당신고일자: 2026-02-09

* 대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리보다 늦음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 930,000,000원 (을10, 을12 근저당권 합계)

4. 상권분석

* 건물 구조 및 용도: 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물 중 제1층 제101호이며, 제1종근린생활시설로 분류되어 있습니다. 건축물대장상 표기 용도는 '의원'이나, 현황은 '일반음식점'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 이용상태: 상호 간 별도의 내부 벽체 구분 없이 하나의 점포로 통합 운영되고 있습니다.

* 주변 환경: 유가읍 행정복지센터 인근에 위치하며, 주변은 상가 및 주거시설이 혼합된 지역으로 배후수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 유가읍 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변 상업지구 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 달성군 시설관리공단에서 운영하는 달성테크노스포츠센터, 테크노폴리스중앙공원 등이 인근에 있어 주민들의 여가 및 생활 편의를 지원합니다.

6. 잠재적 리스크

* 복합적인 토지이용계획: 물건지가 일반상업지역 외에도 지구단위계획구역, 일반산업단지, 연구개발특구 등 여러 용도 지역 및 구역에 걸쳐 있어 향후 개발 및 이용 시 추가적인 검토가 필요합니다.

* 건축물 용도와 현황 불일치: 건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)으로 등재되어 있으나, 현황은 일반음식점으로 이용 중이므로 업종 변경 시 허가 관련 사항을 확인해야 합니다.

* 통합 이용 상가: 경계벽 없이 여러 호실이 통합되어 하나의 점포로 이용 중이므로, 향후 분할이나 특정 호실만의 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대구광역시 내에서 폐기물 처리 시설이나 소각장 증설 등으로 인한 환경 문제(악취, 미세먼지 등)에 대한 주민들의 우려가 지속적으로 제기되고 있으나, 본 물건과의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리에 위치한 상가로, 유가읍 행정복지센터 인근에 자리하여 접근성 및 생활 편의성이 우수합니다. 일괄매각 대상이며, 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 임차인 '피은실'은 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않아 금전적 부담이 없습니다. 하지만, 복합적인 토지이용계획, 건축물 용도와 현황의 차이, 그리고 여러 호실이 통합되어 사용되는 점 등은 향후 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 유가읍 행정복지센터 인근의 상업지역에 위치하여 기본적인 유동인구 및 배후수요 확보가 용이합니다.

* 양호한 교통망: 대로 및 중로에 접해 있어 차량 접근성이 뛰어나며, 주요 간선도로와의 연계가 좋습니다.

* 권리상 안전성: 모든 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 통합된 넓은 공간: 현재 여러 호실이 통합되어 하나의 점포로 사용 중이므로 넓은 공간 활용이 가능하여 다양한 업종으로의 운영이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 예상 입찰가는 감정가(1,984,000,000원)를 기준으로 하되, 물건의 현황, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 검토되나, 구체적인 입찰가는 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.