나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10859 [1] 경상북도 경주시 외동읍 제내리 576-21 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2026.01.14

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 경주시 외동읍 제내리 소재 "제내제1공단" 내에 위치하며, 부근은 중·소규 모의 공장 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상태 일련번호 1): 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, "공업용, 일부 법면 및 도로"로 이용중입니다. 일련번호 4),5): 북측 및 동측 하향 완경사지에 부정형의 토지로서,"자연림" 상태입니다. 일련번호 6): 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, "잡종지, 일부 법면 및 도로"로 이용중입니다. 일련번호 7),8): 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, "잡종지" 로 이용 중입니다. 2) 인접 도로상태 일련번호 1),6): 동측으로 폭 약6m의 포장도로와 접합니다. 일련번호 4),5),7),8): 지적도상 맹지로서, 인접필지를 통해 출입 가능합니다. 3) 도시계획 및 공법상의 제한 일련번호 1),7),8): 일반공업지역(2019-08-05), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한 (1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4): 보전녹지지역(2019-08-05), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(1000)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(2025-12-09)<산지관리법>, 보전산지 (2025-12-09)<산지관리법>. 일련번호 5): 보전녹지지역(2015-12-28), 보전녹지지역(2019-08-05), 일반공업지역, 일반 공업지역(2019-08-05), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(2025-12-09)<산지관리법>, 보전산지(2025-12-09)<산지 관리법>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 6): 일반공업지역, 일반공업지역(2019-08-05),가축사육제한구역(2023-06-08)(일 부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 가): 일반철골구조 및 경량철골구조 칼라판넬지붕 단층건으로서, -주기둥: H-Beam 575×300mm, 층고: 약10m -벽체: 하단부 조적조 위 판넬잇기 등 마감 -바닥: 칼라하드너 등 마감 -창호: 새시창호 입니다. 나) 일반철골구조 슬래브지붕 3층건으로서, -주기둥: H-Beam 500×300mm -외벽: 판넬 및 칼라시트 등 마감 -내벽: 판넬, 벽지 및 타일 등 마감 -바닥: 칼라하드너 및 타일 등 마감 -창호: 새시창호 입니다. 2) 이용상태 가): 공장 나)1층: 공장 2,3층: 사무실 등 3) 설비내역 위생설비, 급·배수설비 및 소방설비 등이 되어 있습니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국산 Over Head Crane, Semi Gantry Crane 및 수변전설비로서, 현상 및 관 리상태 등은 보통입니다.

공작물의 현상

--.

기타참고사항

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 공부와의 차이: ① 본건 "일련번호 1)" 토지는 공부상 지목이 "공장용지" 이나. 현황 "일부 도로 및 법면" 입니다. ② 본건 "일련번호 6)" 토지는 공부상 지목이 "임야" 이나. 현황 "잡종지, 일부 도로 및 법 면" 입니다. ③ 본건 "일련번호 7),8)" 토지는 공부상 지목이 "임야" 이나. 현황 "잡종지" 입니다. ④ 본건 "일련번호 가)" 건물은 공부상 "일반철골구조" 이나 실제 "일부 경량철골구조" 입니 다. ⑤ 본건 "일련번호 나)" 건물은 공부상 "경량철골조" 이나 실제 "일반철골구조" 입니다. 3) 제시외 건물: 별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다. 4) 기타: 없습니다

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록4,5 지상의 입목 포함. 목록1 공부상 '공장용지'이나 현황 '일부 도로 및 법면'. 목록2,3은 공부와 달리 실제는 각 '일부 경량철골구조', '일반철골구조'. 목록6 공부상 '임야'이나 현황 '잡종지, 일부 도로 및 법면'. 목록7,8 공부상 '임야'이나 현황 '잡종지'.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 경주지원 2025타경10859 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 제내리 576-21

용도: 공장

감정가: 6,658,405,360원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 면적 정보

토지면적: 44,183.00㎡ (약 13,366.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3,541.68㎡ (약 1,071.68평)

건물 제시외면적: 1,033.50㎡ (약 312.64평)

총 건축 연면적 (건물면적 + 제시외면적): 4,575.18㎡ (약 1,384.32평)

1.3. 건축물 현황 (건축물표제부 총괄표제부 기준)

주소 (신주소): 경상북도 경주시 제내1공단길 49 (외동읍 제내리)

건축물대장상 면적: 대지면적 13,097㎡, 연면적 3,541.68㎡

주요 용도: 공장

건축물 동수: 2개동

총 주차대수: 12대

준공일: 2008년 7월 28일

2. 입지조건

2.1. 부근의 상황

본건은 경상북도 경주시 외동읍 제내리 소재 "제내제1공단" 내에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장 및 자연림 등으로 형성된 산업단지입니다.

2.2. 토지의 상황

* 일련번호 1): 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공부상 '공장용지'이나 현황 '일부 도로 및 법면'으로 이용 중입니다.

* 일련번호 4),5): 북측 및 동측 하향 완경사지에 부정형의 토지로서, '자연림' 상태입니다.

* 일련번호 6): 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공부상 '임야'이나 현황 '잡종지, 일부 도로 및 법면'으로 이용 중입니다.

* 일련번호 7),8): 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공부상 '임야'이나 현황 '잡종지'로 이용 중입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 일련번호 1),6): 동측으로 폭 약6m의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호 4),5),7),8): 지적도상 맹지로서, 인접 필지를 통해 출입 가능합니다.

2.4. 도시계획 및 공법상 제한

* 일련번호 1),7),8): 일반공업지역, 가축사육제한구역(일부제한)

* 일련번호 4): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한), 공익용산지, 보전산지

* 일련번호 5): 보전녹지지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(일부제한), 공익용산지, 보전산지, 임업용산지

* 일련번호 6): 일반공업지역, 가축사육제한구역(일부제한)

* (상세 내용은 법률에 의해 제한될 수 있으므로, 최종 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 5일 접수된 중소기업은행 근저당(을4)입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 6,548,010,343원

* 건물 등기부 채권 총액: 6,527,010,343원

* 주요 권리사항:

* 소유권이전 (보성라인스주식회사, 강제경매로 인한 매각)

* 근저당 (중소기업은행, 말소기준권리)

* 가압류 (호리코리아, 근로복지공단, 주식회사가람이엔씨, 이기후, 신용보증기금, 주식회사여수해양, 김종해, 신승재)

* 압류 (경주시, 국민건강보험공단)

* 전세권설정 (주식회사아이피엔엘)

* 근저당권 일부 이전 (신용보증기금)

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(존재하는 경우)를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 존재하며, 권리분석상 다음과 같은 점에 유의해야 합니다.

* 임차인: 강두경

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2021-07-28

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김도완

보증금: 0원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-03-14

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 제코주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-29

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주식회사 디에스아이테크 (1)

보증금: 300,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자: 2021-06-07

배당신고일자: 2026-02-27 (확정일자로 보이나, 확인 필요)

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주식회사써클그린테크

보증금: 0원

차임: 150,000원

전입일자: 2019-07-04

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주식회사에이치알에스시

보증금: 5,000,000원

차임: 4,000,000원

전입일자: 2022-06-28

대항력: 있음

비고:

* 임차인: IPNL

보증금: 100,000,000원

차임: 15,000,000원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-09

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사건화개발

보증금: 2,000,000원

차임: 300,000원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사늘푸른에프앤비

보증금: 30,000,000원

차임: 3,000,000원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사디에스아이테크 (2)

보증금: 150,000,000원

차임: 3,000,000원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사비앤비산업

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사아이피엔엘

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

주의사항: 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다. (강두경, 김도완, 제코주식회사, 주식회사 디에스아이테크 (1), 주식회사써클그린테크, 주식회사에이치알에스시). 이들의 보증금 중 일부가 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 법적으로 낙찰자가 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 진행 시 고려해야 할 중요 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

본 물건은 제내제1공단 내에 위치하여 공장 운영을 위한 산업 인프라가 구축되어 있습니다. 주변에 유사 규모의 공장들이 다수 분포하고 있어 산업 활동에 적합한 환경입니다.

4.2. 주변 환경

주변이 중·소규모 공장 및 자연림 등으로 형성되어 있어, 산업 활동에 집중하기 용이한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

본건은 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있으며, 차량을 이용한 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 일부 토지는 맹지로서 인접 필지를 통한 접근이 필요합니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

산업단지 내 위치하므로, 관련 산업 시설 및 기본적인 도로, 전기, 통신 등의 기반 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 일반 상업 시설이나 주거 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 조사 (외부 검색 결과)

경주시 외동읍 제내리 576-21번지 및 제내1공단 일대는 공업 지역으로, 주변에 다른 공장, 물류 시설, 관련 지원 시설이 분포하고 있습니다. 일반적인 검색으로는 인근에 혐오 시설(폐기물 처리장, 유해 화학물질 저장소 등)이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 산업단지의 특성상 업종에 따라 환경적, 안전적 요소를 개별적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 지연이 발생할 수 있습니다. 이들의 보증금 총액 및 명도 계획에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 공부상 지목과 현황의 차이

* 토지(일련번호 1): 공부상 '공장용지'이나 현황 '일부 도로 및 법면'

* 토지(일련번호 6): 공부상 '임야'이나 현황 '잡종지, 일부 도로 및 법면'

* 토지(일련번호 7,8): 공부상 '임야'이나 현황 '잡종지'

이러한 차이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있으며, 향후 개발 또는 활용에 있어 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 건물 구조 관련 공부와의 차이

* 건물(가): 공부상 '일반철골구조'이나 실제 '일부 경량철골구조'

* 건물(나): 공부상 '경량철골조'이나 실제 '일반철골구조'

실제와 공부상의 차이는 건축물 관련 행정 처리나 향후 재건축 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.4. 도시계획 및 공법상 제한

토지별로 보전녹지지역, 일반공업지역 등 다양한 용도지역 지정 및 가축사육제한구역, 공익용산지 등의 공법상 제한이 존재하므로, 토지 이용 계획 수립 시 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주 제내1공단 내에 위치한 대규모 공장 용지 및 건물로, 감정가(66억원대) 대비 면적이 넓고 산업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 지목과 현황의 차이, 건물 구조의 불일치, 복잡한 도시계획 및 공법상 제한 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 명도 및 활용 계획을 철저히 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 내 최적 입지

제내1공단 내에 위치하여 관련 산업 활동에 유리하며, 단지 내에서 비교적 좋은 접근성을 가질 수 있습니다.

8.2. 규모의 경제

넓은 토지 면적과 연면적을 갖추고 있어, 확장 또는 다수의 생산 라인 운영에 적합합니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

향후 산업단지 개발 계획이나 지역 경제 활성화에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 6,658,405,360원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인, 공부상 불일치, 공법상 제한 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 임차인 관련 직접적인 인수 부담은 없으나, 명도 난이도 및 소요 시간을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 임차인 명도 가능성 분석, 유사 물건의 거래 사례 및 입찰 동향 분석 등을 통해 감정가의 일정 비율(예: 70~85%) 수준에서 결정될 것으로 사료되나, 이는 투자자의 리스크 감수 수준 및 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 상세한 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.