나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10855 [1] 경상북도 경주시 진현동 63-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건운 경상북도 경주시 진현동 소재 '불국사' 남서측 근거리에 위치하는 토지로서 부근은 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장이 위치하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대의 사다리형 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 세로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 특화경관지구(2021-07-08), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(온천원보호지구)<온천법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계미상임. 2)기타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 골기와지붕 지하1층, 지상2층건으로 외벽:석재 등 외장마감재 마감, 내벽:페인트 등 내장마감재 마감, 창호:새시창호 마감.

이용상태

근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10855 (1)

소재지: 경상북도 경주시 진현동 63-6 (신주소: 경상북도 경주시 불국신택지7길 28)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설: 소매점, 사무소)

감정가: 1,500,224,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

면적: 453.00㎡ (약 137.0평)

토지이용계획: 일반상업지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 온천지구(온천원보호지구)

인접 도로상태: 세로각지에 접함

이용상태: 완경사지대의 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중

1.3. 건물 정보

면적: 539.92㎡ (약 163.4평)

구조: 철근콘크리트조 골기와지붕 지하1층, 지상2층

이용상태: 근린생활시설 등으로 이용 중

설비내역: 급배수 및 위생설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본건은 경상북도 경주시 진현동 소재 '불국사' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 관광지 인근의 상업 지역 특성을 지닙니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.2. 지역 지구 현황

해당 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 특화경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 온천지구(온천원보호지구)로 지정되어 있어 향후 개발 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 현재까지 소유권 변동이 여러 차례 있었습니다. 주요 권리로는 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(2025.01.23.)이 있으며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 이 외 신한카드주식회사, 경북신용보증재단, 농소새마을금고, 국민건강보험공단의 가압류 및 압류, 그리고 농소새마을금고의 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본건에는 현재 두 명의 임차인이 대항력을 갖춘 상태로 파악됩니다.

* 임차인: 스페이스타임유한회사

보증금: 0원

차임: 0원

사업개시일: 2022-10-05

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-24

대항력: 있음

주의 필요: 상기 임차인들은 모두 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 보증금/차임 상환 여부 등에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 이 부분은 잠재적 리스크 항목에서 더 자세히 다룹니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2025년 1월 23일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다. 본 경매 절차에서 매각으로 인해 말소기준 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건은 불국사 관광지 인근에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 숙박시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 업종 분석

건축물대장상 제2종근린생활시설(소매점, 사무소)로 이용 중이며, 이러한 용도와 입지적 특성을 고려할 때 관광 상품 판매점, 기념품 가게, 식당, 카페, 여행사 사무실, 기타 서비스 업종 등이 적합할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 불국사라는 주요 관광지가 있어 관광객을 위한 편의시설 및 관련 서비스 시설이 존재합니다. 또한, 일반적인 근린생활시설로서 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 정보

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 두 곳 모두 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와는 다른 특이사항으로, 해당 임차인들과의 구체적인 계약 내용, 현재 점유 상태, 실질적인 보증금/차임 약정 여부 등을 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 만약 임차인이 보증금을 받지 못했거나, 무상으로 점유하는 특별한 사정이 없다면, 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수하거나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. (임차인 보증금 합계: 0원)

6.2. 권리 관련 리스크

등기부 상 여러 권리가 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 가압류, 압류 등의 권리가 다수 존재한다는 점은 과거 소유주의 채무 관계가 복잡했음을 시사하므로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 특화경관지구, 가축사육제한구역, 온천지구 등이 포함되어 있어 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필수적입니다. 또한, 완경사지대 토지라는 점이 개발 또는 증축 시 공사 비용에 영향을 줄 수 있습니다. 조사된 바에 따르면, 해당 부동산 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주 불국사 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린생활시설입니다. 상업 지역으로서 투자 가치가 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 취득이 용이합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 점유하고 있는 상황은 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 현장 조사와 임차인 면담을 통해 인수 여부 및 명도 가능성을 면밀히 파악해야 합니다. 이 점만 명확히 해결된다면, 관광지 인근 상업용 부동산으로서의 잠재력이 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 불국사 관광지 인근의 탁월한 입지

* 관광 및 지역 상권 활성화 가능성이 높은 지역

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능

* 제2종근린생활시설로서 다양한 업종 운영에 적합

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 인수해야 할 보증금 총액이 0원이므로, 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 1,500,224,000원을 기준으로 하되, 임차인과의 협상 비용, 명도 비용, 그리고 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하여 상세한 시장 분석 및 리스크 평가를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.