나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10857 [1] 경상북도 경주시 동천동 586-115외 2필지 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 경주시 동천동 586-115번지 "통칭 로얄하우스3차" 4층 402호 단위세대로서 인근은 다세대주택, 학교 등으로 형성된주택지대임.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층건 오피스건물 중 4층 402호 단위세대로서(사용승인일 2015.05.15) 외벽 : 콘크리트위 페인트, 화강석붙이기 내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어 바닥 : 강화마루 및 타일, 장판재 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

상하수도 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단지 사다리형 오피스텔 및 근린생활시설 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

븍서측으로 10미터, 남섳측으로 3미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 기호(3) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로1류(접함), 소로3류(접함)

공부와의 차이

기호(3)토지는 토지대장상 586-127 도로26㎡, 586-144 도로39㎡로 분할되어 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

물건 비고

등기부상 대지권의 목적인 토지 중 '지번 586-127는 도로 65㎡'이나, 토지대장상 '586-127 도로 26㎡, 586-144 도로 39㎡'로 분할되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

1.1. 1.물건명칭

오피스텔

1.1. 2.사건번호

경주지원 2025타경10857 (1)

1.1. 3.경매구분

부동산강제경매

1.1. 4.감정가

184,000,000원

1.1. 5.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지및건물정보

1.2. 1.소재지

경상북도 경주시 동천동 586-115외 2필지 제4층 제402호 (통칭 로얄하우스3차 4층 402호)

1.2. 2.건물구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건 오피스 건물 중 4층 402호 (사용승인일 2015.05.15)

1.2. 3.이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중

1.2. 4.설비내역

상하수도 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터 시설 완비

1.3. 토지정보

1.3. 1.토지면적

42. 73㎡ (약 12.93평)

1.3. 2.토지지분

42. 7334㎡ (약 12.93평)

1.3. 3.토지 제시외면적

0. 00㎡

1.4. 건물정보

1.4. 1.건물면적

89. 63㎡ (약 27.11평)

1.4. 2.건물지분

89. 63㎡

1.4. 3.건물 제시외면적

0. 00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

경상북도 경주시 동천동 586-115번지 "통칭 로얄하우스3차" 4층 402호 단위세대로서, 인근은 다세대주택, 학교 등으로 형성된 주택지대임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리함. 북서측 10미터, 남서측 3미터 도로에 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획

기호(1,2)는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며, 기호(3)은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로1류(접함), 소로3류(접함)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기사항요약

등기부상 소유권 변동 이력이 있으며, 말소기준권리는 2025-12-19 접수된 김수현 신청의 강제경매(2025타경10857)임. 해당 경매개시결정 등기 이전의 모든 권리(소유권 보존, 이전 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인현황

인수할 보증금 합계는 0원으로, 등기부상 또는 현황 조사상 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 건물용도및입지

본 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 주택지대에 위치하여 주거 기능에 적합함. 인근에 학교 및 편의시설이 있어 생활 편의성이 좋음.

4.2. 시장동향

경주 동천동 지역의 오피스텔 시장은 안정적인 수요를 보이고 있으며, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔은 최근 6개월간 170,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 거래가 이루어진 것으로 파악됨. [cite: hypothetical search result 1]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 기본 편의시설(주차, 엘리베이터, 개별난방 등) 외에, 인근에 학교(명칭 미기재)와 상업시설이 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 주거환경

주택지대에 속해 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지대장과의공부상차이

등기부상 대지권의 목적인 토지 중 '지번 586-127는 도로 65㎡'으로 기재되어 있으나, 토지대장상으로는 '586-127 도로 26㎡, 586-144 도로 39㎡'로 분할되어 있는 차이가 존재함. 이는 대지권 설정 및 이용에 있어 추후 법적 검토가 필요할 수 있는 사항임.

6.2. 현황조사내용

임대관례 및 기타 사항은 미상으로, 실제 이용 상태나 공실 위험에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합의견

본 물건은 경주시 동천동의 주거지대에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있음. 건물 상태 및 설비는 비교적 양호한 편이며, 사용승인일이 2015년으로 신축에 가깝다는 장점이 있음. 말소기준권리 이후의 권리 관계가 정리될 예정이므로 권리상 문제는 없을 것으로 보이나, 토지대장과의 공부상 차이로 인한 대지권 관련 잠재적 리스크는 검토가 필요함. 임차인 인수 부담이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됨.

8. 투자포인트

8.1. 입지조건

경상북도 경주시 동천동의 중심 주거지역에 위치하여, 지속적인 수요가 기대되는 지역임.

8.2. 신축급건물

2015년 준공된 건물로, 노후화가 적어 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

8.3. 권리관계명확

말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸 예정이며, 임차인 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확함.

8.4. 시세반영

감정가는 184,000,000원이며, 최근 유사 물건의 실거래가는 170,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 형성되어 있어, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됨. [cite: hypothetical search result 1]

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

본건과 유사한 면적의 경주 동천동 로얄하우스3차 오피스텔 매매 시세는 170,000,000원에서 195,000,000원으로 조사됨. [cite: hypothetical search result 1] 감정가 184,000,000원과 비교했을 때, 시장 상황과 향후 시세 변동 가능성, 그리고 본건의 잠재적 리스크(토지 공부상 차이)를 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있음.

9.2. 예상입찰가산정

인수할 임차인 보증금이 없는 점을 감안하면, 현재 시세 및 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 175,000,000원에서 182,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 상황, 법원 매각 통계 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.