나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10088 [1] 대구광역시 북구 침산동 1761 침산화성파크드림 1008동 33층3311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "침산중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통이용 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 35층건 중 33층 3311호로서, - 외벽 : 외장석, 외장타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 방화설비, 도시가스공급에 의한 개별난방 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔, 아파트 건부지 및 부대시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 약 25미터, 동측, 서측 및 남측으로 폭 약 10∼15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2017-09-11), 광로2류(폭 50m∼70m)(접합), 대로3류(폭 25m∼30m)(2017-07-20)(접합), 중로2류(폭 15m∼20 m)(2019-09-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역, (2017-09-11)(주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 부설주차장(주차장법 제19조4항 및 동 법시행령 별표1 비고 제3호 규정에 의한 주차장전용부지임)(저촉)<주차장법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10088 (1)

소재지: 대구광역시 북구 침산동 1761 침산화성파크드림 1008동 33층 3311호

용도: 오피스텔

감정가: 137,000,000원

토지면적: 11.24㎡ (약 3.40평)

건물면적: 47.36㎡ (약 14.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 북구 침산동에 위치한 침산화성파크드림 아파트 단지 내 오피스텔입니다. 북동측으로는 침산중학교가 인접해 있으며, 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 단지 북측으로는 약 25미터, 동측, 서측, 남측으로는 약 10~15미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 건은 대구지방법원 2025타경10088 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본 상 여러 권리관계가 존재하나, 말소기준권리인 2024년 7월 18일자 가압류(김천농업협동조합, 금200,000,000원)는 말소될 예정입니다.

주요 권리사항으로 을구 1번 순위 주택임차권(이주민, 금150,000,000원)이 인수 대상입니다. 임차인 이주민은 2023년 9월 26일 전입, 2023년 8월 29일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 물건명세서에 따르면, 본 임차인의 보증금 150,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 각별한 주의가 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원 명시되어 있으나, 물건명세서 내용에 따라 실제 잔액 인수 가능성 존재).

등기부 채권 총액은 350,000,000원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

침산동 일대는 주거지와 상업시설이 조화롭게 발달한 지역입니다. 침산화성파크드림은 2017년에 준공된 비교적 신축 건물로, 총 1,202세대의 대단지를 형성하고 있습니다. 최근 매매 데이터에 따르면, 유사 면적(전용면적 약 29.91㎡)의 오피스텔 거래 가격은 2026년 3월 75,000,000원에서 2026년 6월 80,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다 [json 데이터 분석]. 이를 바탕으로 환산 시, 본건의 건물면적(47.36㎡) 기준 예상 시세는 약 118,000,000원에서 127,000,000원 범위로 추정됩니다. 이는 감정가 137,000,000원보다 다소 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 침산중학교 인근에 위치하며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 건물에는 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 신천대로 및 북대구IC 접근성이 좋아 교통이 편리하다는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 150,000,000원 문제입니다. 이는 감정가 137,000,000원을 초과하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 최근 매매 사례로 추정되는 시세(약 118백만원 ~ 127백만원)가 감정가(137백만원)보다 낮은 점도 고려해야 합니다 [json 데이터 분석]. 본건이 재건축 구역으로 지정되어 있어 장기적인 가치 상승이 기대될 수 있으나, 재건축 진행 과정에서의 소음, 불편함, 사업 불확실성 등도 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 침산동의 입지 좋은 신축 오피스텔로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수해야 하는 위험 부담이 매우 크며, 이는 감정가와 최근 시세보다 높은 금액입니다. 따라서 명확한 권리관계 확인 및 인수 금액에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 재건축 구역이라는 점은 미래 가치를 높일 수 있으나, 현재로서는 임차인 보증금 문제가 최우선적으로 고려되어야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 북구 침산동의 우수한 입지 조건.

* 2017년 준공으로 비교적 최신식 건물.

* 재건축 구역 지정으로 인한 향후 가치 상승 기대감.

* 신천대로 및 주요 도로 접근성 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 137,000,000원이나, 최근 매매 사례를 통해 추정되는 시세는 약 118,000,000원 ~ 127,000,000원 수준입니다. 임차인 보증금 150,000,000원 인수 부담이 매우 크므로, 입찰가 산정 시 이를 종합적으로 고려해야 합니다. 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치와 위험 부담을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 인수해야 할 임차인 보증금 전액을 고려한 총 투입 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.