나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1304 [1] 대구광역시 남구 이천동 650 보성상아 102동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 영선초등학교 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 2층 205호 1개 호수로서, 사용승인일 : 1987.11.10 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북서향의 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 2차선의 집입로, 동측 및 남측으로 1차선의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-11-10)(소로3류 남107호선)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(대구영 선초등학교,세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(대구영선초 등학교,세부사항은 남부교육청 별도확인) <교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(세부사항은 문화체육과 별도확인) <대구광역시문화재보호조례>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1304 (1)

* 소재지: 대구광역시 남구 이천동 650 보성상아 102동 2층 205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 246,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO (우리은행)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 51.19㎡ (약 15.49평)

* 토지 지분: 51.19㎡ (약 15.49평)

* 건물면적 (전용면적): 84.73㎡ (약 25.63평)

* 건물 지분: 84.735㎡

1.3. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 사용승인일: 1987년 11월 10일

1.4. 아파트 정보 (보성상아맨션)

* 주소: 대구광역시 남구 이천동 650

* 동/세대수: 5동 / 510세대

* 총 주차대수: 198대 (지상 6대, 지하 18대)

* 최고층: 15층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 영선초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 북측으로 2차선의 진입로, 동측 및 남측으로 1차선의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2010년 11월 04일 접수, 우리은행 근저당권 (권리금액 52,000,000원)

* 소멸 권리: 등기부상 을구의 모든 근저당권(을5, 을8, 을10, 을11) 및 갑구의 압류, 가압류(갑25, 갑26, 갑27, 갑28, 갑29, 갑30, 갑33, 갑35, 갑36, 갑39, 갑40)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매개시결정으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 특이사항: 현재 임차인 현황 정보는 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 아파트 단지 및 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

* 영선초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 대구 시내 접근성이 양호하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 영선초등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 학교보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역, 절대보호구역)

5.3. 기타 생활 인프라

* 본건 건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 1987년 사용승인된 건물로, 약 39년 경과되어 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

6.3. 미상 정보

* 임대관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 이천동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 깨끗한 권리관계를 갖추고 있습니다. 건물은 노후화되었으나, 주변으로 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 상태는 투자에 긍정적인 요소입니다. 다만, 건물 노후도 및 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 입지: 대구 남구의 주거지역 내 위치하며, 학교 및 편의시설 접근성이 있습니다.

* 적정 면적: 전용면적 84.73㎡ (약 25.63평)으로 일반적인 아파트 수요층을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 246,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(84.735㎡)의 거래 가격이 약 20,000만원 (2026년 7월)으로 확인되었습니다. 이는 평당 약 236만원 수준입니다.

* 이를 바탕으로 본건의 적정 시장 가치는 약 20,000만원 내외로 추정됩니다.

* 다만, 경매 특성상 경쟁이 붙을 수 있으며, 감정가(24,600만원)와 최근 매매가 사이에 차이가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 보수적으로 시장가격을 반영하고 경매 시세 상승 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 220,000,000원 (2억 2천만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.