나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10126 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남측 인근에 위치하는 "(통칭)까사빌" 제2층 제201호외 6세대 단위세대로서, 부근 일대는 연립다세대주택 및 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있으며 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가~사) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제5층 제501호, 제5층 제502호 총7세대의 단위세대로서, <사용승인일자 : 2017.07.25> - 외벽 : 징크판넬, 석재붙임, 스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지마감, 일부 타일마감 등. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 마감 등. - 천정 : 벽지마감 등. - 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(가~사) '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 폭 약10미터 내외 및 북동측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(칠곡교육지원청 고시)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경10126 (1)

1.2. 소재지

경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6, 2층 201호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

137,000,000원

1.5. 토지 면적

56. 20㎡ (약 17.00평)

1.6. 토지 지분

56. 2㎡ (약 17.00평)

1.7. 건물 면적

68. 57㎡ (약 20.74평)

1.8. 건물 지분

68. 57㎡ (약 20.74평)

1.9. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.10. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.11. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOO

1.12. 특이사항

유동화물건, 공동담보

1.13. 주요 정보 요약

* 건물 사용승인일자: 2017년 7월 25일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브 지붕 5층 건물 중 2층 201호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리에 위치하며, "북삼고등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 연립다세대주택, 단독주택, 주거용지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2017년 8월 24일, 윤선숙

* 근저당 (말소기준권리): 2017년 9월 4일, 농협은행주식회사 (채권액 264,000,000원)

* 근저당: 2023년 3월 24일, 우리은행 (채권액 360,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2025년 12월 17일, 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (채권액 320,456,802원)

* 등기부 채권 총액: 624,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계는 미상임. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점을 감안하여 인수 여부 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음. 권리 분석상 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 본 건 남측 인근에 북삼고등학교가 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 기타: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 주변 시설 검색 결과

* 혐오시설: 본 건 소재지(경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6) 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 경매 진행 전 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

* 기타: 인근에 북삼농협, 북삼읍행정복지센터 등이 위치하여 행정 및 금융 서비스 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 본 건은 유동화 물건이자 공동담보로 묶여 있어, 경매 절차 진행 시 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리 가능성: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건의 건물 면적(68.57㎡) 대비 감정가(137,000,000원)가 주변 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 그린캐슬 (2014년 준공, 54.88㎡): 2026년 5월 18일, 65,000,000원 (약 118.44만원/㎡)

* 성경하이츠빌라105 (1999년 준공, 76.18㎡): 2026년 5월 16일, 60,000,000원 (약 78.76만원/㎡)

본 건은 2017년 사용승인된 다세대주택으로, 비교적 신축에 속합니다. 가장 최근 연도(2014년) 및 면적(54.88㎡)이 유사한 '그린캐슬' 사례를 기준으로 산정 시, 본 건(68.57㎡)의 시장 가격은 약 81,170,000원 (68.57㎡ * 118.44만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

6.2. 감정가 대비 시세 평가

본 건의 감정가는 137,000,000원이나, 분석된 최근 매매 사례 기준 시세는 약 81,170,000원 수준으로 나타나 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 본 건의 정확한 상태 및 위치 등 변수에 따라 발생할 수 있는 괴리입니다.

6.3. 예상 입찰가

감정가 137,000,000원을 기준으로 경매가 진행될 가능성이 높습니다. 그러나 분석된 시세 정보를 고려할 때, 과도한 경쟁 입찰은 위험할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 합리적인 입찰가 범위를 80,000,000원 ~ 100,000,000원으로 제안합니다.

본인의 투자 목표와 리스크 감수 수준에 따라 최종 입찰가를 결정하시되, 100,000,000원을 초과하는 입찰은 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경은 보통 수준입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 합니다. 임차인은 대항력이 없으나 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

무엇보다 감정가와 최근 거래 사례 간의 시세 차이가 큰 점이 가장 중요한 고려사항입니다. 제공된 시세 데이터를 바탕으로 산정한 시장 가치는 약 8,117만원 수준이며, 이는 감정가(13,700만원) 대비 현저히 낮은 수치입니다. 따라서 입찰 시 감정가를 기준으로 높은 가격에 낙찰받는 것은 리스크가 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 연식의 신축급 다세대주택 (2017년 사용승인)

* 주거 밀집 지역 내 위치 및 편리한 교통 환경

* 말소기준권리 후순위 채권들은 소멸 예정

9. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 시세 간의 큰 괴리: 향후 낙찰 후 시세 차익 실현 또는 손실 발생 가능성에 대한 면밀한 분석 필요

* 유동화물건 및 공동담보: 경매 절차 진행 시 변수 발생 가능성

* 임대 관계 미상 임차인: 명도 진행 시 잠재적 문제 발생 가능성

10. 권고 사항

본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 감정가와 시세의 괴리 원인을 파악하기 위한 추가적인 현장 조사 및 주변 부동산 전문가와의 상담을 강력히 권장합니다. 또한, 입찰 전 본 물건의 정확한 권리 관계와 명도 가능성을 재확인하시고, 투자 목표에 부합하는 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.