나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1327 [1] 대구광역시 북구 구암동 786 그린빌3 314동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 "강북초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 공동주택, 학교, 단독주택 및 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골경사지붕 15층 건물 중 제314동 제1층 제104호로서, 외벽: 몰탈위페인팅등 마감 내벽: 벽지 및 타일등 마감 바닥: 바닥재 및 타일등 마감 창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 공급설비, 승강기설비, 난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 정방형 유사토지로서, "공동주택 건부지″로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 4차로 포장도로, 남측으로 폭 약 12미터내외 보행자전용도 및 서측 으로 폭 약 35미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 조사당시 관계인 부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도등을 참고하였으며,내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1327 (1)

소재지: 대구광역시 북구 구암동 786 그린빌3 314동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 1억 2,700,000원

면적:

* 토지면적: 33.18㎡ (약 10.04평)

* 토지지분: 33.1785㎡ (약 10.04평)

* 건물면적: 49.71㎡ (약 15.04평)

* 건물지분: 49.71㎡ (약 15.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 "강북초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 공동주택, 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 이용한 대중교통 이용도 편리한 편으로 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북측 및 동측으로 4차로 포장도로, 남측으로 폭 약 12미터 내외 보행자전용도로, 서측으로 폭 약 35미터 내외 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류, 특수도로(보행자전용도로)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 8월 30일 접수된 대구은행의 근저당권(을5)입니다.

* 권리관계:

* 소유권보존 (대한주택공사, 2000-10-17)

* 소유권이전 (최춘만, 2005-12-26)

* 소유권이전 (노광하 외 1명, 2009-06-29)

* 근저당 (대구은행, 2011-08-30, 말소기준권리)

* 지분전부이전 (노광하, 2017-06-29)

* 소유권이전청구권가등기 (박남희, 2017-07-13)

* 가압류 (신용보증기금, 2025-08-12, 말소)

* 강제경매 (박남희, 2025-12-17, 본 경매 사건)

* 총 말소 대상 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다. 채권자 박 이 신청한 강제경매로 인해 본 경매가 진행되며, 등기부채권 총액은 96,105,214원입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 조사 당시 관계인 부재로 인해 임대 관계는 미상입니다.

* *주의:* 임대 관계가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 진행 시 관련 사실에 대한 추가 확인 및 대비가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 대구광역시 북구 구암동의 "강북초등학교" 인근 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 주변으로 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 초등학교가 인접해 있어 학군 관련 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철골경사지붕 15층 건물 중 제314동 제1층 제104호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 공급 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 칠곡주공그린빌3단지

* 주소: 대구광역시 북구 구암동 786

* 사용승인일: 2000년 8월 25일 (준공 26년차)

* 총 동수: 15동

* 총 세대수: 1389세대

* 주차: 총 525대 (지상 4대, 지하 29대, 지능형 주차 525대 등)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 면적 정보:

* 전용면적: 49.71㎡ (약 15.04평)

* 분양면적: 구체적인 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트 구조 및 건물 정보를 고려할 때 전용면적보다 클 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 불가: 조사 시 관계인 부재 및 시건장치로 인해 외부에서 관찰 가능한 범위 내에서만 조사가 이루어졌습니다. 건축물 현황도 및 통상적인 내부 구조를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조 변경이나 하자 유무는 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기: 박남희 명의의 가등기가 등기되어 있습니다. 현재 본 경매의 채권자가 박남희인 점을 감안할 때, 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 매각 후 소멸 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 구암동에 위치한 칠곡주공그린빌3단지 아파트로서, 강북초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 전용면적 49.71㎡(약 15평)의 실속 있는 면적을 갖추고 있으며, 최근 실거래가 역시 감정가 수준에서 형성되어 있어 시장 가치가 안정적인 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가 조사를 통해 이를 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 주거 선호 지역.

* 안정적인 시장 가치: 최근 실거래가와 감정가의 유사성.

* 권리관계 명확성: 낙찰 후 인수되는 권리 없음.

* 소형 평형: 실수요자 및 소액 투자에 적합.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 127,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 7월): 110,000,000원 ~ 124,000,000원

* 최근 전월세 사례 (2026년 7월): 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원

* 인수되는 보증금: 0원

최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 수준에서 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 110,000,000원에서 124,000,000원 사이의 가격대가 형성되어 있으며, 이는 낙찰 가능한 가격 범위로 추정됩니다.

따라서, 예상되는 수리비 및 명도 관련 비용을 고려하여 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.