나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1325 [1] 대구광역시 동구 백안동 269 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 동구 백안동 '백안삼거리' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근교 농촌지대로서, 농가주택, 전원주택, 농경지, 식당, 주변임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 통행 가능하며, 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단지 가장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

일단의 토지가 북측으로 폭 약5미터, 동측으로 폭 약4미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2)제1종일반주거지역, 고도지구(3층이하), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 지적재조사사업 완료임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(3-1)목조 스레트지붕 단층건으로서, 외벽 : 세멘몰탈 마감 내벽 : 벽지 등 바닥 : 장판지 등 창호 : 샷시 목재 이중 창호임. (3-2)목조 스레트지붕 단층건으로서, 외벽 : 세멘몰탈 마감 내벽 : 벽지, 세멘몰탈 등 바닥 : 장판지, 세멘몰탈 등 창호 : 샷시 목재 이중 창호임

이용상태

(3-1)단독주택, (3-2)주택 및 창고로 이용중임.

설비내역

공히 기본적인 위생, 급.배수 설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

기호(3-1) 건물은 공부상 20.19㎡이나 실제 약37.4㎡이며, 기호(3-2) 건물은 공부상 18.38㎡이나 실제 약23.2㎡로서 동일성이 인정되어 실측면적으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정서상 기호3-1 건물은 공부상 20.19㎡이나 실제 약37.4㎡이며, 감정서상 기호3-2 건물은 공부상 18.38㎡이나 실제 약23.2㎡로 실측면적으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1325 (1)

소재지: 대구광역시 동구 백안동 269

용도: 단독주택

감정가: 271,603,200원

토지 면적: 271.30㎡ (약 82.07평)

건물 면적: 공부상 38.57㎡ (약 11.67평) + 제시외 6.70㎡ (약 2.03평) (감정평가 시 실제 측정 면적으로 평가함. 기호3-1 실제 약 37.4㎡, 기호3-2 실제 약 23.2㎡)

총 실제 건물 연면적: 약 60.6㎡ (약 18.33평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 공OOO (자료상 공산농업협동조합으로 추정)

1.2. 매각 대상 및 경매 구분

본 경매 물건은 토지와 건물 전체를 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자는 공OOO이며, 등기부상 공산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리로 확인됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 동구 백안동 '백안삼거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근교 농촌 지대로서 농가주택, 전원주택, 농경지, 식당, 주변 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

물건까지 차량으로 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제1종일반주거지역, 고도지구(3층 이하), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 공장설립제한구역에 해당하며, 지적재조사사업은 완료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

말소기준권리는 2023년 8월 25일 접수된 공산농업협동조합의 근저당권(을1)으로, 채권액은 60,000,000원입니다. 본 경매는 임의경매이므로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않는 한, 말소기준권리와 그 이후의 모든 권리는 소멸됩니다. 등기부상 총 채권액은 85,381,217원(근저당 60,000,000원, 가압류 25,381,217원 등)으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황 (황손수)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009년 12월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 황 은 2009년 12월 10일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 이는 말소기준권리(2023.08.25)보다 훨씬 앞서는 일자이므로 대항력 있는 임차인이 맞습니다.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우:

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기록되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다. 실제 보증금 또는 차임 지급 약정이 있는지, 또는 다른 지급 관련 사항이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

본 물건은 임차인 황 이 대항력을 가지고 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다. 따라서 명도 과정에서의 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 JSON 정보는 '로하스힐'이라는 다세대 주택 단지의 2025년 3월 실거래가 정보로, 면적 약 81.99㎡(24.8평) 다세대 주택이 13,000만원에 거래된 내역을 포함하고 있습니다.

본 건은 단독주택이며 건축 연도(1884년)가 매우 오래되어 '로하스힐' 다세대 주택과는 성격이 매우 다릅니다. 따라서 해당 JSON 정보를 직접적인 시세 비교보다는, 지역 내 전반적인 주택 거래 동향을 파악하는 참고 자료로 활용해야 합니다.

본 건의 감정가는 271,603,200원이며, 토지 면적 271.30㎡를 고려할 때 평당 약 330만원 수준으로 평가되었습니다. 이는 건물의 노후도를 고려하여 토지 가치 중심으로 평가된 것으로 판단됩니다.

4.2. 지역 개발 계획

(정보 없음. 별도 조사 필요.)

대구광역시 동구 백안동 일대는 전원주택 단지 조성 및 농촌 관광 활성화 관련 개발 계획이 일부 추진될 수 있는 지역입니다. 다만, 본 물건이 속한 특정 구역의 구체적인 개발 계획은 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

(정보 없음. 별도 조사 필요.)

대구 시내와 인접한 근교 지역으로, 차량 이동 시 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 백안삼거리 인근에 상가 시설이 일부 있을 수 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

(정보 없음. 별도 조사 필요.)

주변 환경은 근교 농촌지대와 주택, 식당 등이 혼재되어 있어, 통상적인 주거 지역 내에서 발견될 수 있는 시설 외에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 관리 상태

본 건물은 1884년에 건축된 것으로 파악되어, 건물의 노후화가 매우 심각할 것으로 예상됩니다. 이로 인해 안전 문제, 주거 환경의 불편함, 그리고 향후 철거 및 신축, 또는 대규모 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있다는 점이 주요 리스크입니다.

6.2. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인 황 이 존재하나, 인수되는 보증금이 0원으로 분석되어 명도 자체는 원활할 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 실제 거주 여부, 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성 등은 항상 고려해야 합니다.

6.3. 법적 제한 사항

물건이 속한 지역은 제1종일반주거지역, 고도지구(3층 이하), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 건축 행위 시 용도, 높이, 밀도 등에 제약이 따를 수 있습니다. 재건축이나 신축 시 이러한 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 백안동에 위치한 271.30㎡ 규모의 단독주택입니다. 건축 연도가 1884년으로 매우 오래되어 건물 자체의 가치는 낮으며, 사실상 토지 가치에 중점을 두고 접근해야 하는 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금은 0원으로 분석되어 명도에 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후화로 인한 철거 및 신축 비용, 지역별 건축 규제 등을 면밀히 검토해야 하는 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 활용 가치: 271.30㎡의 넓은 대지 면적을 바탕으로 재건축, 신축, 또는 토지 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명도 부담 최소화: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이라 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 입지 개선 가능성: 주변 지역의 개발 계획 수립이나 도시 계획 변화에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물 노후도가 극심하여 건물 가치는 사실상 없다고 볼 수 있으며, 토지 가치 중심으로 평가해야 합니다. 감정가는 271,603,200원으로, 토지 면적 271.30㎡ 기준 평당 약 330만원 수준입니다.

주변 다세대 주택 거래 사례(13,000만원/약 82㎡)는 본 건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

건축물의 노후화로 인한 철거 및 신축 예상 비용, 명도에 따른 제반 수반 비용, 그리고 지역 건축 규제(고도지구 등)를 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 인수되는 권리 및 보증금이 없는 점을 감안하되, 건물의 재건축/리모델링 비용 및 시간을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준인 약 21,700만원 ~ 24,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태를 파악하고, 예상되는 리모델링 또는 신축 비용을 면밀히 산출한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.