나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1323 [1] 대구광역시 동구 방촌동 1102-2 강변타운 107동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 방촌동 “지하철1호선(방촌역)” 남서측 인근(일련번호(1)) 및 "지하철 1호선(해안역)" 동측 인근(일련번호(2))에 각각 소재하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 지하설1호선 "방촌역(일련번호(가))" 및 "해안역 (일련번호(나))"가 각각 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제107동 제2층 제205호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호입니다. 나)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 제101동 제2층 제201호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

가,나)아파트로 이용 중입니다.

설비내역

가)위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다. 나)위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

1102-2, 1096-1 : 2필 일단의 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용 중입니다. 1002-2 : 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

1102-2 : 북측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 12미터 및 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다. 1096-1 : 서측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 6미터, 북측 및 남측으로 폭 약 8미터 포장 도로와 각각 접합니다. 1002-2 : 남서측으로 폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 약 3~4미터 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1102-2 : 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(2022- 11-10)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전 제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29) <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10), < 추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람입니다. 1096-1 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관 관리구역(2018-04-10), <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람입니다. 1002-2 : 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방 지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10), <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부조사는 주민 탐문조사에 의거하여 동류형 부동산의 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 대구지방법원 2025타경1323 (1)

1.2. 소재지: 대구광역시 동구 방촌동 1102-2 강변타운 107동 2층205호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 128,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적: 53.95㎡ (약 16.32평)

1.5. 2.건물면적: 65.55㎡ (약 19.83평) - 전용면적 기준

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산임의경매

1.8. 채권자: 하OOO

1.9. 특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인 (정태연)

1.10. 건물 정보

1.10. 1.아파트명: 강변1차타운

1.10. 2.건축년도: 1989년 04월 19일

1.10. 3.층수: 5층 건물 중 2층

1.10. 4.구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

1.10. 5.연면적: (총괄표제부 기준) 42,687.72㎡

2.1. 입지조건

2.1. 1.위치: 대구광역시 동구 방촌동

2.1. 2.교통: 지하철 1호선 방촌역 및 해안역 인근에 각각 소재하며, 차량 접근이 가능합니다.

2.1. 3.주변 환경: 본건은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.1. 4.토지 이용 계획: 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35~40m), 중로3류(폭 12~15m), 소로3류(폭 8m 미만), 소로2류(폭 8~10m) 지역에 해당합니다.

2.1. 5.제약 사항: 가축사육제한구역, 비행안전 제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역/제2종구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 하천구역에 대하여는 건설과 문의가 필요합니다.

3.2. 권리분석

3.2. 1.말소기준권리: 2017년 07월 31일 하나은행 근저당 (을11)

3.2. 2.소멸되는 권리: 을11 근저당 이후 등기된 권리(을14 근저당, 갑6~갑12 가압류, 갑13 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 3.임차인 현황:

*임차인: 정태연

*보증금: 70,000,000원

*전입일자: 2015-04-02

*대항력: 있음

*배당신고일자: 2026-02-23

*인수 보증금: 0원 (제공된 보고서 상 기재. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상됨)

3.2. 4.총 등기부채권액: 1,124,081,910원

3.2. 5.권리분석 요약: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보고서상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있어 소유권 인수 시 추가 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

4.3. 상권분석

4.3. 1.지역 특성: 본건이 소재한 방촌동은 다수의 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 발달한 주거 중심 지역입니다.

4.3. 2.잠재력: 지하철 1호선 방촌역과 해안역이 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 지역 상권의 유동인구 확보 및 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.4. 생활정보

5.4. 1.교통: 지하철 1호선을 통해 대구 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

5.4. 2.편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등의 부대시설이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의를 누릴 수 있습니다.

5.4. 3.주차: 총 250대(지상 6대, 지하 0대)의 주차가 가능하며, 지하에 전기차 충전기 5대가 설치되어 있습니다. (아파트 정보 기준)

6.5. 잠재적 리스크

6.5. 1.내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 따라서 해당 유닛의 실제 내부 상태는 동류형 부동산의 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 반드시 직접 확인이 필요합니다.

6.5. 2.대항력 있는 임차인: 임차인 정태연 씨는 대항력을 갖추고 있으나, 보고서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상됨을 의미하나, 실제 배당 결과 및 보증금 회수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.5. 3.소음 영향: 본건은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 제2종구역에 포함되어 있어, 소음 발생 가능성을 인지하고 있어야 합니다.

6.5. 4.기타: 하천구역에 해당되는 부분이 있을 수 있어, 이에 대한 구체적인 내용은 관련 부서(건설과) 문의가 필요합니다.

7.6. 종합 의견

7.6. 1.입지: 대구 동구 방촌동에 위치한 지하철 역세권 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 편입니다.

7.6. 2.권리: 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 배당 결과에 따라 최종 확정될 사항입니다. 특히 내부 상태가 확인되지 않은 점은 유의해야 할 부분입니다.

7.6. 3.투자가치: 입지적 강점과 단지 내 기본적인 편의시설을 갖추고 있으나, 미확인 내부 상태, 소음 지역 편입, 임차인 관련 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8.7. 투자 포인트

8.7. 1.교통 편리성: 지하철 1호선 방촌역 및 해안역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

8.7. 2.주거 환경: 주변이 아파트 단지로 둘러싸여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

8.7. 3.시세 회복 기대: 최근 공개된 매매 사례들을 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9.8. 예상 입찰가

9.8. 1.시세 분석:

제공된 최근 매매 사례(2026년 기준)는 다음과 같습니다.

*2026년 05월 25일 거래: 145,000,000원 (5층, 65.55㎡)

*2026년 06월 29일 거래: 122,000,000원 (3층, 65.55㎡)

*2026년 07월 15일 거래: 106,000,000원 (5층, 65.55㎡)

동일 면적(65.55㎡)의 3층 매물이 122,000,000원에 거래되었고, 해당 물건의 감정가는 128,000,000원입니다. 2층이라는 점과 내부 상태 미확인, 소음 지역 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 적정 입찰가 범위는 115,000,000원부터 125,000,000원 사이로 예상됩니다.

9.8. 2.예상 입찰가: 120,000,000원

(감정가 128,000,000원 대비 약 93.75% 수준이며, 최근 3층 거래가 122,000,000원을 참고하여 잠재적 리스크를 반영한 합리적인 입찰가로 판단됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.