나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10124 [1] 경상북도 청도군 운문면 신원리 110 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2026.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 운문면 신원리 소재 '삼계리마을' 남서측 인근에 위치하며, 부 근은 펜션 및 야영장, 임야, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의 성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~5): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 부정형의 토지 로서, 건(펜션)부지(기호①,⑤), 도로(기호②), 주차장부지(기호③), 유원지(기호④) 로 이용중임. 기호(6,7): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형의 토 지로서, 건(펜션 등)부지(기호⑥) 및 유원지(기호⑦)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,5,6): 본건 동측으로 폭 약 4M 포장도로와 접합. 기호(2): 본건이 폭 약 4M 포장도로임. 기호(3): 본건 서측으로 폭 약 4M 포장도로와 접합. 기호(4,7): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3,5~7): 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광휴양형(운문05)), 가축사육제한구 역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)<수도법>, 자연재해위험개선지구(2015-11-04)(신원)<자연재해대책법>. 기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광휴양형(운문05)), 가축사육제한구역 (2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배 출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호) <수도법>, 자연재해위험개선지구(2015-11-04)(신원)<자연재해대책법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 토지는 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바 본건의 정확한 위치, 인접지 와의 경계구분 및 지상 제시외건물(구축물)의 점용면적 등은 측량이 통하여 확정이 필요한 것으로 판단되는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 본건 기호(3) 및 의뢰외 필지(신원리 111번지)에 걸쳐 별첨 "사진용지"와 같이 이동 가능한 컨테이너하우스 1동이 소재하는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 본건 기호(4) 및 의뢰외 필지(신원리 35번지)에 걸쳐 별첨 "사진용지"와 같이 야외수 영장이 소재하는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

8(가) 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 2층건(사용승인일자: 08.05.27.)으로서, 외벽: 판넬사이딩 등. 내벽: 벽지도배, 타일 등 마감. 바닥: 장판지깔기, 일부 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호. 9(나) 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 단층건(사용승인일자: 08.05.27.)으로서, 외벽: 판넬사이딩 등. 내벽: 벽지도배, 타일 등 마감. 바닥: 장판지깔기, 일부 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호. 10(다) 일반철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 08.06.11.)으로서, 외벽: 판넬 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일 등 마감. 바닥: 데코타일, 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호.

이용상태

8,9(가,나): 단독주택(펜션). 10(다): 강당.

설비내역

8,9(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 10(다): 위생, 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호10(다)는 의뢰목록상 용도가 "창고 및 주택"이나, 실제 "강당"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 건물(제시외건물)은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파 손, 건물구조변경 유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하 되, 외부관찰 및 공부상 도면, 평가선례, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참 고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3. 이동가능한 컨테이너하우스 1동 매각제외. 목록4. 야외수영장 매각제외. 목록10(다)는 용도가 '창고 및 주택'이나, 실제'강당'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10124 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 경상북도 청도군 운문면 신원리 110

용도: 단독주택 (토지 이용 현황상 펜션, 야영장, 주차장, 유원지 등으로 복합 이용)

감정가: 1,412,453,460 원

1.3. 면적 정보

토지면적: 3370.00㎡ (약 1019.45평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 470.16㎡ (약 142.23평)

건물제시외면적: 80.80㎡

* 주요 건물 정보:

* 건물 8(가): 단독주택(펜션), 철근콘크리트벽식구조, 2층, 139.36㎡ (약 42.15평), 사용승인일자 2008.05.27.

* 건물 9(나): 단독주택(펜션), 철근콘크리트벽식구조, 1층, 132.8㎡ (약 40.17평), 사용승인일자 2008.05.27.

* 건물 10(다): 공부상 '창고 및 주택'이나 실제 '강당'으로 이용 중, 일반철골구조, 1층, 198㎡ (약 59.90평), 사용승인일자 2008.06.11.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 운문면 신원리 소재 '삼계리마을' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 펜션, 야영장, 임야, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

일반 차량 접근이 가능하며, 지역적 상황 및 주변 간선도로와의 접근성을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

토지 기호(1,5,6)는 동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.

토지 기호(2)는 폭 약 4m 포장도로 자체입니다.

토지 기호(3)은 서측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.

토지 기호(4,7)는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 대부분 계획관리지역으로, 성장관리계획구역(관광휴양형), 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 자연재해위험개선지구 등에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 정보 (혐오시설 등)

주변은 자연 녹지 및 관광 휴양 시설 위주로 형성되어 있어, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 사업 또는 시설 계획 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 06월 08일 접수된 대구은행의 근저당권(을25, 을13)입니다.

3.2. 등기부상 권리내역

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

말소기준권리 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 주식회사아이엠뱅크의 임의경매 개시결정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 250,000원

배당신고일자: 2026-02-25

대항력: 없음

* 임차인: 영우건설주식회사

보증금: 0원

차임: 54,000,000원 (해당 금액의 성격(월세, 연세 등)은 추가 확인 필요)

배당신고일자: 2026-02-27

대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-29

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 확인되지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 총 채무액

등기부채권 총액은 약 1,170,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 청정 자연과 관광 휴양 시설이 혼합된 지역에 위치하며, 펜션, 야영장 등의 부대시설이 밀집한 관광 휴양형 상권으로 분석됩니다. 단독주택이나 펜션 운영을 위한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세 및 시장 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석을 요청했으나, 해당 데이터가 누락되어 구체적인 시세 분석이 어렵습니다.

본건의 감정가는 14억 1245만 3460원이며, 이는 토지 및 건물 면적, 복합 용도 활용 가능성을 고려한 것으로 판단됩니다. 주변 부동산 시세는 관광객 수요, 지역 개발 계획 등에 따라 변동성이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통한 최신 시세 파악이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설이 존재하나, 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 청도군청 등 관공서 및 주요 생활 편의 시설은 차량 이동이 필요합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

가까운 거리에 학교 및 병원 등 필수 사회 기반 시설 정보는 제공되지 않았으며, 해당 지역의 접근성 및 이용 빈도를 고려하여 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 자연환경

운문면은 자연 경관이 우수하고 관광 자원이 풍부한 지역으로, 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건의 특수성

* 유동화 물건: 금융 구조가 복잡할 수 있어 권리 관계 및 거래 과정에 유의해야 합니다.

* 토지 경계 불분명: 지적 경계가 불분명하여 측량을 통한 정확한 위치 및 면적 확인이 필요하며, 인접 토지와의 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치: 공부상 '창고 및 주택'인 목록 10(다) 건물이 실제 '강당'으로 이용되고 있어, 추후 행정상의 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 물건 제외: 이동 가능한 컨테이너하우스 1동과 야외수영장은 매각 대상에서 제외되므로, 현장 방문 시 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 내부 확인의 어려움

현장 조사 시 시건장치 및 거주인 부재로 인해 건물 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 파손, 구조 변경 여부, 설비 상태 등은 외부 관찰 및 공부상 도면, 탐문 내용에 기반하여 추정하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 및 경계 확인 필요

토지 기호(4,7)는 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다. 토지 제시외 건물(구축물)의 점용 면적 등은 측량을 통해 확정될 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지에 단독주택, 펜션, 강당 등 복합적인 용도로 활용 가능한 건물들이 건축된 상태입니다. 관광 휴양지의 특성상 펜션 또는 관련 사업 시설로의 활용 잠재력이 높습니다. 그러나 토지 경계 불명확, 건물 용도 불일치, 내부 확인 불가 등의 명확한 리스크 요소를 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 함께 명확한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다. 제시외 물건(컨테이너하우스, 수영장) 제외, 토지 이용 현황(기호별 용도) 등을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 관광 휴양지 내 넓은 토지와 복합 건축물: 펜션, 글램핑장, 체험 시설 등 다양한 사업 모델 적용 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 경매 최저가 낙찰 가능성: 명확한 리스크 요소를 고려하여 일반 매매보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액(1,412,453,460원)을 기준으로 하되, 물건의 리스크 요인(토지 경계 불분명, 건물 용도 불일치, 내부 확인 불가 등)과 낙찰 후 추가적인 조사 및 정비 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 시에는 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가가 형성되기도 하나, 본건의 특성상 명확한 시세 조사가 선행되어야 합니다. 현재 등기부상 채무 총액(약 11억 7천만원)이 감정가 대비 높은 수준은 아니지만, 낙찰 후 인수되는 권리나 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

리스크 요인과 잠재적 수익성을 충분히 검토한 후, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80%~90% 수준인 약 11억 3천만원 ~ 12억 7천만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 철저한 현장 조사와 권리 분석, 주변 시세 조사를 기반으로 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.