나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10094 [1] 대구광역시 남구 대명동 1623-70 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 <대명초등학교> 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 학교, 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도 1호선(대명역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접토지와 대체로 평탄하게 조성되어 있는 세장형 토지로서, 단독주택(다가구주택) 건부지임. 기호(2) : 인접토지와 대체로 평탄하게 조성되어 있는 세장형 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 인도 블럭도로와 각각 접함. 기호(2) : 본건이 폭 약 3미터 내외의 막다른 인도블럭도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구대명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기 타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층으로서, 외 벽: 화강석, 벽돌치장 등 마감 내 벽: 벽지 및 내장타일, 각종 내부인테리어 등 마감 바 닥: 내부 바닥재 및 바닥타일 등 마감 창 호: 페어글래스 및 하이샷시 창호

이용상태

기호(가) 1층: 다가구주택(1가구) 및 계단실 2층: 다가구주택(3가구) 3층: 다가구주택(3가구) 4층: 다가구주택(2가구)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호(가) 1층 일부는 공부상 “근린생활시설”이나, 실제 “다가구주택”임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기 타 없음.

물건 비고

일괄매각, 목록 3 지분매각이지만 일괄매각이므로 공유자 우선매수권 없음, 목록 1층 일부는 공부상 “근린생활시설”이나, 실제 “다가구주택”임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경10094 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1623-70

용도: 다가구주택

감정가: 1,214,285,240원

토지면적: 308.00㎡ (약 93.17평)

토지지분: 258.99755㎡ (약 78.35평)

건물면적: 453.78㎡ (약 137.27평)

건물지분: 453.78㎡ (약 137.27평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자 우선매수신고, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 지분 매각

주의사항: 일괄 매각 대상이므로 목록 3 지분 매각이지만 공유자 우선매수권 적용 없음. 1층 일부가 공부상 근린생활시설이나 실제는 다가구주택으로 이용 중임.

1.3. 감정평가 요약

토지: 대구광역시 남구 대명동 소재 대명초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위 환경 및 입지 조건은 보통임. 차량 출입이 가능하고 대구도시철도 1호선 대명역 및 시내버스 승강장이 인근에 있어 교통 상황은 보통임. 토지는 대체로 평탄한 세장형 토지로 다가구주택 건부지이며, 북측으로 약 8미터, 남동측으로 약 3미터 도로와 접함. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있음.

건물: 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물로, 외벽은 화강석 및 벽돌 치장, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등임. 1층은 다가구주택(1가구) 및 계단실, 2층은 다가구주택(3가구), 3층은 다가구주택(3가구), 4층은 다가구주택(2가구)으로 이용 중임. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있음. 1층 일부는 공부상 근린생활시설이나 실제로는 다가구주택으로 이용 중임.

1.4. 건축물 현황 (JSON 기반)

주요 용도: 다가구주택 (8가구)

구조: 철근콘크리트 구조

층수: 지하 0층, 지상 4층

연면적: 453.78㎡ (약 137.27평)

건축일자: 2010년 08월 28일 (사용승인일 2011년 01월 13일)

토지면적 (JSON상): 234.5㎡ (약 70.94평) - 이는 건물 자체 부지를 의미할 수 있으며, 경매 대상 토지 면적 308.00㎡와는 차이가 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동에 소재하며, 대명초등학교 북서측 인근에 위치함. 주변은 학교, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있고 대구도시철도 1호선 대명역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하며, 남동측으로 폭 약 3미터의 막다른 인도블럭 도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대명초등학교)에 해당함.

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 대구대명초등학교, 대남초등학교, 대구남명초등학교, 대명중학교, 대명고등학교, 대구교육대학교 등이 인근에 위치함.

* 상업시설: 중앙시장, 대명중앙시장, 홈플러스 남대구점이 인근에 위치함. 상가들이 밀집한 지역으로 미용실 등 다양한 근린생활시설이 분포함.

* 교통시설: 대명역 (대구 도시철도 1호선)이 도보 거리에 위치함.

* 기타: 남대구세무서, 대구공공시설관리공단 등이 소재함.

2.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 집중적으로 분포한다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 과거 신천지 대구교회가 인근에 위치하여 지역사회에 부정적인 영향을 미쳤던 사례가 있으나, 현재는 해당 시설이 폐쇄된 상태임. 또한, 과거 군 기지(캠프워커) 부지 인근 지역의 도시재생 사업 지연 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (2018-10-29, 중평새마을금고, 420,000,000원)

* 인수되는 권리: 목록 1 부동산에 을구 순위 7번 주택임차권 (2025-09-19 등기, 한국토지주택공사, 임대차보증금 5천만 원, 전입일 2017-08-01, 확정일 2017-08-14) [물건명세서 참고사항]. 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 총 채권 금액 (등기부채권 총액): 토지 878,106,942원 + 건물 1,053,856,942원 = 1,931,963,884원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: TSEDENDAMBACHINBAATAR (T )

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-10-27

대항력: 없음

* 임차인: 길건태 (길 )

보증금: 60,000,000원, 차임: 50,000원

전입일자: 2021-01-28, 확정일자: 2021-01-28

배당신고일자: 2026-02-13

대항력: 없음

* 임차인: 남우철 (남 )

보증금: 45,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2013-01-08, 확정일자: 2013-01-08

배당신고일자: 2026-02-11

대항력: 있음

* 임차인: 성혜린 (성 )

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2015-04-30, 확정일자: 2015-04-10

배당신고일자: 2026-04-15

대항력: 있음

* 임차인: 최효정 (최 )

보증금: 2,000,000원, 차임: 380,000원

전입일자: 2022-05-10

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(203호하은애) (한국토지주택공사(203호하 ))

보증금: 80,000,000원, 차임: 200,000원

전입일자: 2011-05-09, 확정일자: 2019-03-21

배당신고일자: 2026-02-20

대항력: 있음

* 임차인: 한국토지주택공사(202호정선화) (한국토지주택공사(202호정 ))

보증금: 50,000,000원, 차임: 50,000원

전입일자: 2017-08-01, 확정일자: 2017-08-14

배당신고일자: 2025-09-19

대항력: 있음 (이 임차인은 매수인에게 대항 가능하며, 보증금 5천만원은 인수될 가능성이 높음)

* 임차인: 한국토지주택공사(303호황일민) (한국토지주택공사(303호황 ))

보증금: 65,750,000원, 차임: 250,000원

전입일자: 2019-02-22, 확정일자: 2019-01-30

배당신고일자: 2025-03-13

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 한국토지주택공사(202호정선화)의 보증금 50,000,000원은 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 대명초등학교 인근 주거지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음. 대명역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 중앙시장, 대명중앙시장 등 전통시장과 홈플러스 남대구점이 가까워 생활 편의성이 양호함. 다만, 일부 정보에 따르면 해당 지역은 과거 역세권 개발이 상대적으로 더딘 편이라는 언급도 있었으나, 신규 아파트 단지 입주 등으로 인해 점차 수요가 증가할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 홈플러스 남대구점, 중앙시장, 대명중앙시장 등.

* 은행: 인근 지역에 금융기관들이 위치할 것으로 예상됨.

* 병원: 명덕로 인근 대구대명병원 및 기타 병원들이 존재할 수 있음.

5.2. 교육시설

* 초등학교: 대구대명초등학교, 대남초등학교, 대구남명초등학교 등.

* 중학교: 대명중학교 등.

* 고등학교: 대명고등학교 등.

* 대학교: 대구교육대학교 등.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수 및 지분 매각

본건은 토지 지분 매각 건이나, 일괄 매각으로 진행되므로 공유자 우선매수권은 적용되지 않음. 그러나 토지 지분 매각의 특성상, 향후 건물 전체 사용에 대한 공유자와의 협의가 필요할 수 있음.

6.2. 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인

건물 등기부 상 주택임차권 (한국토지주택공사, 5천만 원)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있음 [물건명세서 참고사항]. 또한, 임차인 중 남우철, 성혜린, 한국토지주택공사(203호하은애), 한국토지주택공사(202호정선화)는 대항력이 있어 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함. 특히 한국토지주택공사(202호정선화)의 경우, 보증금이 5천만 원으로 인수될 가능성이 높음.

6.3. 공부상 용도와 실제 용도 차이

건물 1층 일부가 공부상 '근린생활시설'이나, 실제로는 '다가구주택'으로 사용 중임. 이는 향후 건축물대장 변경 신청 또는 이행강제금 부과 등의 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

6.4. 미상 임대관계

건물감정평가요항표 상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 정확한 임대 현황 파악에 어려움이 있음.

6.5. 과다한 채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액이 약 19억 3천만 원에 달하여, 감정가(약 12억 1천만 원) 대비 매우 높은 수준임. 이는 낙찰 후에도 인수되는 권리가 있거나, 경매가 취소될 가능성도 배제할 수 없음을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 도시철도 1호선 대명역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 학교, 시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 다가구주택임. 그러나 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인 인수 가능성, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 과도한 채권 총액 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있음. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액, 공유자와의 원활한 협의 가능성이 낙찰 후 투자의 성패를 좌우할 주요 변수가 될 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 대명역 역세권 위치: 대중교통 이용이 편리하여 임차 수요 확보에 유리함.

* 근린생활시설 및 학교 인접: 주거 환경 및 교육 환경이 양호함.

* 다가구주택: 다수의 임차인 확보를 통해 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있음.

* 일부 리모델링 시 가치 상승 기대: 현황과 공부상 용도 차이 해소 및 시설 개선을 통해 자산 가치 증대 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본건의 높은 채권 총액, 인수될 가능성이 있는 보증금(약 5천만 원), 지분 매각으로 인한 협의 비용, 그리고 향후 건축물 용도 변경 등에 따른 추가 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 감정가(1,214,285,240원)를 기준으로, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 5천만 원)의 보증금 인수 여부를 명확히 확인하고, 법원 매각물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리'를 면밀히 재확인하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 예상 명도 비용, 그리고 추가적인 권리 분석 및 협의 가능성 등을 고려하여 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 특정 금액 제시가 어렵습니다.

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