나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12883 [1] 충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 201동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동 소재 "천안청룡초등학교" 남측 인근에 위치하 며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제12층 제1202호로서, (사용승인일자: 2007년 10월 16일) 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수설비, 승강기설비 및 출입구 보안개폐장치, 도시가스설비 및 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 왕복 2~4차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(용곡2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-28)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-66) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안청룡초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안청룡초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동 583번지에 소재한 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 201동 12층 1202호입니다.

아파트로서, 감정평가액은 228,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 삼OOOOOOOO입니다.

토지 면적은 44.17㎡(약 13.36평)이며, 건물 면적은 84.96㎡(약 25.70평)입니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동 소재 "천안청룡초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

건축물은 철근콘크리트구조로 2007년 10월 16일에 사용승인을 받았으며, 15층 건물 중 12층에 해당합니다.

토지는 부정형으로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 외곽으로는 왕복 2~4차선 포장도로와 접하고 단지 내 도로를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

등기부등본상의 권리 분석 결과, 본 건의 말소기준권리는 2014년 9월 19일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(을2)입니다.

이후 접수된 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

즉, 본 건 경매 절차를 통해 낙찰자는 기존의 권리 부담을 인수하지 않아도 됩니다.

다만, 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '임대관계는 미상임'이라고 명시되어 있어 잠재적인 임차인 관련 사항에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 용곡2차 세광엔리치타워아파트로, 총 15개 동에 897세대가 거주하고 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 인근에 천안청룡초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 해당 학교의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통은 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 단지 내 상가 등 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로 1류, 중로 1류, 중로 2류 등 다양한 도시계획 시설이 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동에 위치한 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 201동 12층 1202호로, 권리상 하자가 없어 안전한 투자가 기대됩니다.

2007년에 준공된 아파트로서, 12층에 위치하여 일조권 및 조망권에서 유리할 수 있습니다.

감정가는 2억 2,800만 원으로 책정되었으나, 최근 실거래가를 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

매각으로 모든 권리가 소멸되어 권리 분석상 안전합니다.

아파트로서 기본적인 주거 가치를 보유하고 있으며, 천안청룡초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례를 통해 시세를 파악하고, 12층이라는 층수 이점을 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(84.96㎡)의 경우 2026년 6월 10일 5층 매물이 201,000,000원에, 2026년 7월 26일 1층 매물이 197,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 12층으로, 비교적 선호도가 높은 층입니다. 감정가 228,000,000원 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있으나, 12층이라는 장점을 고려할 때 최근 거래가보다 다소 높은 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세 및 아파트의 입지, 층수 등을 종합적으로 고려하여 215,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.