나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12790 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1497 불당리더힐스 302동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건이 속한 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 302동 20층 건내 14층 1403호로서 (사용승인일: 2016.11.18) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 드레스룸, 현관, 발코니 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 지역난방(열병합), 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 북측과 서측으로 4차선의 포장도로가 소재하며 자동차의 주출입구는 북측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 중로1류(폭 20m~25m)(탕26)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(탕7)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안버들유치원(상대정화구 역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안불무초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경12790 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1497 불당리더힐스 302동 14층1403호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유아이제사십차유동화전문

1.2. 면적

* 토지면적: 60.55㎡ (약 18.32평)

* 토지지분: 60.553700000000006㎡ (약 18.32평)

* 건물면적: 74.59㎡ (약 22.56평)

* 건물지분: 74.59㎡ (약 22.56평)

* 전용면적: 74.59㎡ (약 22.56평)

* 공급면적: 제공된 정보에서 직접적인 공급면적 데이터는 확인되지 않으나, 일반적으로 전용면적 + 주거공용면적으로 산정됩니다.

1.3. 감정가: 464,000,000원

1.4. 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 이루어진 주거지대임. 제반 주위환경은 양호함.

2.2. 교통상황

* 본건이 속한 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

* 아파트단지의 북측과 서측으로 4차선의 포장도로가 소재하며 자동차의 주출입구는 북측에 소재함.

2. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경12790 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1497 불당리더힐스 302동 14층1403호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유아이제사십차유동화전문

1.2. 면적

* 토지면적: 60.55㎡ (약 18.32평)

* 토지지분: 60.553700000000006㎡ (약 18.32평)

* 건물면적: 74.59㎡ (약 22.56평)

* 건물지분: 74.59㎡ (약 22.56평)

* 전용면적: 74.59㎡ (약 22.56평)

* 공급면적: 제공된 정보에서 직접적인 공급면적 데이터는 확인되지 않으나, 일반적으로 전용면적 + 주거공용면적으로 산정됩니다.

1.3. 감정가: 464,000,000원

1.4. 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 이루어진 주거지대임. 제반 주위환경은 양호함.

2.2. 교통상황

* 본건이 속한 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

* 아파트단지의 북측과 서측으로 4차선의 포장도로가 소재하며 자동차의 주출입구는 북측에 소재함.

3. 건물정보

2.

3.1. 구조 및 상태

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 302동 20층 건내 14층 1403호로서 사용승인일은 2016년 11월 18일임.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.

* 창호: 새시창호임.

3.2. 이용상태

* 아파트 1세대 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 드레스룸, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

3.3. 설비내역

* 위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 지역난방(열병합), 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

4. 권리분석

2.

4.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (2016-12-19)

* 소유권이전: 채수봉 (2017-01-25, 매매)

* 근저당: 우리은행 (2017-01-25, 177,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (2022-04-29, 216,000,000원) - 말소

* 근저당: 주식회사밀리언캐쉬대부 (2022-06-10, 39,000,000원) - 말소

* 가압류: 롯데캐피탈주식회사 (2023-07-21, 57,392,751원) - 말소

* 가압류: 신한은행 (2023-09-27, 116,721,699원) - 말소

* 가압류: 와이앤케이파트너스대부 (2025-10-22, 40,124,696원) - 말소

* 임의경매: 유아이제사십차유동화전문 (2025-12-12, 155,831,063원) - 말소

4.2. 말소기준권리

* 을1 우리은행 근저당권 (접수일자: 2017-01-25)

4.3. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 646,239,146원

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

5. 상권분석

2.

5.1. 주변 상업시설

* 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 이루어진 주거지대로서, 이에 따른 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 편의시설

* "천안불무초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.3. 혐오시설 유무

* 주변에 학교가 소재하고 있으며, 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 혐오시설로 분류될 만한 시설은 육안 및 지도상으로 확인되지 않음.

6. 생활정보

2.

6.1. 아파트 단지 개요

* 아파트명: 불당 리더힐스

* 주소: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1497

* 사용승인일: 2016년 11월 18일

* 세대수: 744세대 (총 8개 동)

* 최고층: 27층 (단지 전체 기준)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

6.2. 해당 동(302동) 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, 20층 건물 내 14층 (1403호)

* 사용승인일: 2016.11.18

* 최고층수(해당 동): 20층

6.3. 주차 정보

* 단지 총 주차대수: 820대

* 세대당 평균 주차 가능 대수: 약 1.1대 (820대 / 744세대)

* 본건 302동의 경우, 지하주차장 및 지상주차장이 이용 가능함.

7. 잠재적 리스크

2.

7.1. 임대 관계 미확인

* 현장 조사 당시 폐문부재로 인하여 내부 이용상황 등 임대차 관계를 정확히 파악하지 못했으므로, 실제 점유 관계 및 명도 조건에 대한 추가 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

7.2. 유동화 물건

* 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매와는 다른 진행 과정이나 특수성이 있을 수 있으므로 이에 대한 이해가 필요함.

7.3. 건물 노후화

* 2016년 사용승인된 건물로, 건축 10년차를 맞아 일부 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7.4. 토지 이용 제한

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구) 등으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류에 접해 있고, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위 등에 대한 제한이 있을 수 있음.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 입지 강점

* 천안시 서북부의 신흥 주거지역인 불당동에 위치하여, 풍부한 생활 인프라와 편리한 교통망을 누릴 수 있음.

8.2. 신축급 자산

* 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 입주하거나 임대가 가능한 상태이며, 하자 발생 가능성이 낮음.

8.3. 권리관계 안전성

* 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됨.

8.4. 지역 성장 가능성

* 천안시의 주요 발전 지역으로, 지속적인 인구 유입과 지역 개발에 따라 향후 부동산 가치 상승 가능성이 기대됨.

9. 종합 의견

2.

* 본건은 천안시 불당동의 우수한 입지에 위치한 신축급 아파트로, 권리관계가 명확하고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건임.

* 다만, 임대차 관계가 미상이고 유동화 물건이라는 점은 신중한 접근을 요함.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 안정적인 거주가 가능할 것으로 판단됨.

10. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 464,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (74.59㎡ 기준):

* 2026년 7월 26일, 19층: 452,000,000원

* 2026년 7월 5일, 6층: 430,000,000원

* 본건은 14층으로, 최근 매매가(430,000,000원 ~ 452,000,000원)와 비교 시 감정가(464,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 보임.

* 보수적인 관점에서, 최근 최고가 매매가(452,000,000원)를 기준으로, 약 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

* 따라서, 420,000,000원 ~ 440,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.