나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12892 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 741 불당트윈팰리스 15층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한감정 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 ‘천안시청’ 남측에 위치하며, 주위는 시가지 주변 공동주택지대임.

교통상황

본건 아파트단지 내 지상 및 지하주차장까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 15층 1507호로서 사용승인일은 2014년 9월 25일이고, 외벽은 스톤타일치장, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 대리석타일 치장, 창호는 알루미늄새시이중창임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 도면상 방3, 가족실, 거실, 주방, 식당, 욕실3, 파우더실, 드레스실, 현관, 발코니 등)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 주상복합건부지임.

인접 도로상태등

본 단지는 서측과 북측으로 대로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구), 소로 3류(폭 8m 미만)(소로3-1013,보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2024-09-02)(중로1-32)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.4.16.자 신청채권자가 최종한을 임차인에서 제외 해달라는 임대차내용확인서를 담은 보정서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12892 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 741, 불당트윈팰리스 15층1507호

물건종별: 아파트

감정가: 948,000,000원

토지면적: 32.16㎡ (약 9.73평)

건물면적(전용면적): 218.35㎡ (약 66.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

사용승인일: 2014년 9월 25일

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, 천안시청 남측 인근의 시가지 공동주택 지역에 자리하고 있습니다.

단지 내외부로 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리한 교통 요지에 해당합니다.

주변 환경은 다수의 공동주택과 상업시설이 혼재된 개발된 시가지로, 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

단지는 서측과 북측으로 폭이 넓은 도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일부 도로 접합 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 6월 28일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(882,000,000원)입니다.

이후 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,006,589,312원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 배당신고일자: 2026-03-26

* 대항력: 없음

2026년 4월 16일 신청채권자는 최 씨를 임차인에서 제외해 달라는 취지의 보정서를 제출한 바 있습니다. 이에 따라 본 경매물건의 인수 보증금은 0원이며, 임차인의 권리는 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 불당동 지역은 천안시의 주요 개발 축 중 하나로, 고품질 주거 단지와 함께 상업, 업무, 행정 시설이 밀집된 지역입니다.

천안시청이 인접해 있어 행정 편의성이 높으며, 주변으로 다수의 아파트 단지와 상업 시설이 발달해 있어 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적(218.35㎡)의 아파트가 2026년 2월 10일에 800,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 12층의 206.42㎡ 아파트가 2026년 1월 29일에 850,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 시세는 800,000,000원 ~ 850,000,000원 수준으로 판단됩니다.

최근 전월세 거래는 2025년 9월 17일 218.35㎡ 면적의 아파트가 보증금 50,000,000원, 월세 300,000원에 계약되었으며, 2025년 11월 19일에는 206.42㎡ 면적이 보증금 65,000,000원에 월세 없이 거래되었습니다. 본건 임차인의 월세 1,500,000원은 주변 시세 대비 높은 편으로 보입니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 불당트윈팰리스로, 2014년 9월 사용승인되었습니다.

총 1개동 160세대로 구성되어 있으며, 본건은 17층 중 15층에 위치합니다.

내부 구조는 도면상 방 3개, 가족실, 거실, 주방, 식당, 욕실 3개, 파우더실, 드레스실, 발코니 등으로 구성되어 있어 넉넉한 공간 활용이 가능합니다.

단지 내에는 지상 및 지하 주차장이 있으며, 최신식 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다. (건물 총 주차 대수: 473대)

주변에 천안시청, 백화점, 대형마트, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설이 근접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 최 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 임대차 관련 보정서 제출 등 법적 절차가 진행 중인 만큼, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정평가액(948,000,000원) 대비 최근 실거래가(800,000,000원 ~ 850,000,000원)에 다소 차이가 있어, 입찰가 산정 시 시세 조사가 더욱 중요합니다.

유동화 물건이라는 점은 특수 권리관계의 가능성을 시사하나, 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 있어 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 불당동의 우수한 입지에 위치한 신축급 아파트로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있으며, 임차인의 대항력 부재로 명도 또한 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가와 시세 간의 간극을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

불당동 핵심 지역의 신축급 아파트라는 점은 장기적인 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

낙찰 시 인수하는 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

최근 실거래가 수준을 고려할 때, 적정가 이하 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

발코니 확장, 드레스룸 등 아파트 내부 구조가 우수하여 실수요자에게도 매력적입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래된 218.35㎡ 면적 아파트의 실거래가 800,000,000원을 기준으로, 15층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

감정가는 948,000,000원이지만, 실거래가와의 격차를 고려하여 감정가의 약 85% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 720,000,000원 ~ 855,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(주의: 이는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.