나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12902 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1358 메트로죤-2 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ‘롯데마트’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 위락 및 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이, 북동측 근거리에 '두정역' 이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 지상8층/지하2층 건물 내 기호(1) 7층 701호, 기호(2) 7층 705호로서, 외벽 : 석재타일 등 마감 내벽 : 인테리어, 타일 등 마감 바닥 : 타일 등 마감 창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호(1, 2) : 집합건축물대장(전유부)상 '의원'이나, 건축물현황도상의 구획벽과 관계없이 일체의 마사지샵(상호 : JOY massage shop)으로 인테리어하여 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 스프링클러, 화재탐지설비 등 화재 관련 설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, '상업용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 왕복 5차선의 폭 약 25m 내외 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지 구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

기호(1, 2)의 집합건축물대장-전유부상 용도는 공히 '의원'으로 등재되어 있으나, 현황 일 체의 마사지샵(상호 : JOY massage shop)으로 인테리어하여 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 통합하여 마사지 숍으로 이용 중임.
2. 감정평가시 일부 내부 확인이 불가능하였음.
3. 목록 ② 대항력 여지 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12902 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1358 메트로죤-2 7층701호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '의원'이나, 현황 '마사지샵'으로 이용 중)

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 36.48㎡ (약 11.03평)

* 토지지분: 36.48㎡ (약 11.03평)

* 건물면적: 176.10㎡ (약 53.27평)

* 건물지분: 176.1㎡ (약 53.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ‘롯데마트’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 근린생활시설, 위락 및 숙박시설 등이 형성된 상가지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 또한, 북동측 근거리에 '두정역'이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 도로: 남측 및 서측으로 왕복 5차선의 폭 약 25m 내외 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 06월 19일 접수된 북천안신용협동조합의 근저당권(67,200,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 이 : 2012년 02월 10일 전입/사업자등록, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었습니다.

* 이 : 2023년 06월 14일 전입/사업자등록, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 대항력있는 임차인(이 )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 또한, 목록 ②(705호로 추정)에 대항력 여지가 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: '롯데마트' 인근의 활발한 상업지대로, 근린생활시설, 위락 및 숙박시설이 혼재되어 있습니다.

* 현재 이용: 본건은 'JOY massage shop'으로 통합 운영 중이며, 이는 상업시설로서의 가치를 보여줍니다.

* 향후 전망: 상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 영업이 가능하며, 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 북동측 인근에 롯데마트가 위치하여 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 두정역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 노선의 버스 이용도 가능합니다.

* 주변 환경: 상업 및 위락시설이 밀집된 지역으로, 주변 환경은 대체로 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 시 일부 내부 확인이 불가능했던 점을 고려해야 합니다. 실제 상태와 다를 수 있습니다.

* 등기부상 용도와 현황 불일치: 집합건축물대장상 용도는 '의원'으로 등재되어 있으나, 현황은 '마사지샵'으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 행정 처리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인(이 )의 존재는 법률적 검토가 필요하며, 실제 권리관계 확인이 중요합니다. 또한, 목록 ②(705호)에 대항력 여지가 있는 임차인이 존재할 가능성도 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동의 상업지역 내에 위치한 근린상가입니다. 롯데마트와 두정역이 인접하여 입지적 장점을 가지며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 현재 '마사지샵'으로 통합 운영되고 있으며, 상업 시설로서의 기본적인 가치는 갖추고 있습니다. 다만, 감정평가 시 내부 확인이 일부 불가했던 점, 공부상 용도와 현황 이용 상태의 불일치, 그리고 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인(이 )의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분들을 면밀히 분석하고 추가 확인을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 롯데마트와 두정역 인접, 대로변에 위치하여 접근성이 좋고 유동인구 확보에 유리합니다.

* 활발한 상권: 주변이 상업, 위락, 숙박시설 밀집 지역으로 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 명확할 수 있습니다.

* 기존 상업시설 활용: 현재 마사지샵으로 운영 중인 점을 고려하면, 업종 전환이나 기존 업종 유지 시 빠른 영업 재개가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 점, 대항력있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원인 점 등을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 내부 확인 불가 및 용도 불일치 등 잠재적 리스크를 감안하여, 현장 조사를 통해 정확한 시세 파악과 함께 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.