나이스옥션 법원경매 천안 2025타경847 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정공원' 동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난한 편임.

교통상황

본건 건물 지하층에 주차장이 구비되어 있고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층으로 (사용승인일: 2017.09.29) 외벽 : 석재붙임, 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 강화마루, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 기호(1~5) 각 호별로 '도시형생활주택(원룸형/ 방1,주방,욕실 등)' 으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스공급설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 '주상용부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물단지 북측으로 왕복4차선 시내간선도로, 남측으로 일방통행로를 이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육 제한구역(타법에의한전부제한구역).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경847 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층503호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 5층 503호 (사용승인일: 2017.09.29)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 5.27㎡ (약 1.59평)

건물면적: 31.41㎡ (약 9.51평) - 전용면적

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정공원' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성된 상업지대이며, 전반적인 접근성 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황

본건 건물 지하층에 주차장이 마련되어 있으며, 인근 시내간선도로상에 버스정류장이 소재합니다.

노선버스 운행 여건을 고려하면 대중교통 이용의 편의도는 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건 구분건물 단지는 북측으로 왕복 4차선 시내간선도로, 남측으로 일방통행로를 통해 접근 가능합니다.

도로의 폭 및 계통, 연속성 등 도로 여건은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당합니다.

대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육 제한구역(타법에 의한 전부 제한구역)에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 권리 총액 (등기부채권 총액): 105,600,000원 (근저당권 기준)

* 인수되는 권리: 해당사항 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 말소되는 권리:

소유권이전1번신탁등기말소

근저당권 (수협은행, 105,600,000원) - 말소기준권리

임의경매 (수협은행, 461,560,080원)

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2019년 05월 13일

확정일자: 2019년 05월 13일

배당신고일자: 2025년 12월 26일

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업지대 현황

본건은 다양한 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 상업지대에 위치하고 있습니다.

유동화 물건으로 신탁사의 자산관리 하에 경매로 나왔으나, 권리상 인수되는 부분은 없습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

입력된 최근 매매 정보는 연립주택 및 다세대주택으로, 본건과 건물 연식 및 구조 등에서 차이가 있습니다.

2016년식 59.89㎡ 연립주택(클릭하우스)이 2026년 4월 14,700만원에 거래되었습니다.

1995년식 32.865㎡ 다세대주택(성정빌라)이 2026년 7월 5,100만원에 거래되었습니다.

1990년식 36.765㎡ 다세대주택(중앙빌라)이 2026년 7월 2,300만원에 거래되었습니다.

본건은 2017년식 도시형생활주택(원룸형)으로, 위 비교 사례들보다 신축이며 아파트형 건물에 해당하여 시세 형성이 다를 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

본건이 위치한 성정동 일대는 천안시의 중심 상업지역 중 하나로, 다양한 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 교육시설

성정초등학교, 천안두정중학교, 천안여자상업고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 의료시설

단국대학교 부속병원, 천안시 동남구 보건소 등 종합병원 및 보건시설 접근이 용이합니다.

* 외부 검색을 통한 주변 시설 확인

본건 소재지인 천안시 서북구 성정동 1324번지 주변으로는 '성정공원'이 인근에 위치해 있으며, 상업지대로서 다양한 소매점, 음식점, 은행, 관공서 등이 밀집해 있습니다.

직접적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 하수처리장 등)의 존재는 검색 결과에서 두드러지지 않으며, 일반적인 도시 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건

신탁 관련 절차가 있을 수 있으나, 경매 절차 자체에는 큰 영향이 없을 수 있습니다.

* 공실 가능성

원룸형 주거 형태이므로 공실 발생 시 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

* 시세 변동

부동산 시장 상황에 따라 시세가 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성정동의 역세권 및 상업지대에 위치한 신축(2017년식) 도시형생활주택입니다.

권리상 인수되는 권리가 없고, 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 적은 물건입니다.

우수한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 바탕으로 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

최근 유사 면적대의 아파트 실거래가 및 감정평가액을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 가능하다면 투자 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2017년식)으로 상품성이 우수합니다.

* 천안시 상업지역의 핵심 입지로 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 원룸형으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 100,000,000원입니다.

최근 모아엘가워너비 단지 내 유사 면적(약 30-35㎡)의 실거래가는 2023년 말 ~ 2024년 초 기준으로 95,000,000원 ~ 105,000,000원 수준으로 확인됩니다.

따라서, 본건은 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하인 90,000,000원 ~ 98,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.