나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12867 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 840 아산코아루에듀파크아파트 105동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 '아산남성초등학교' 남서측 인근 '아산코아루에듀파크아파트' 단지내 위치하는 공동주택으로서, 부근은 상가, 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 섞여 있는 근교 주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 아파트내 제3층 제303호로서, 외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지, 일부 타일 마감 등 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트 1개호(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 파우더룸, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 온천대로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 1, 3, 6 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>이며, 대지권의 목적인 토지 2 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며, 대지권의 목적인 토지 4 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>이며, 대지권의 목적인 토지 5 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12867 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프에프이사공구유동화전문 (케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 아산시 신창면 남성리 840, 아산코아루에듀파크아파트 105동 3층303호

용도: 아파트

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

1.3. 면적 정보

토지 면적: 77.89㎡ (약 23.56평)

건물 면적 (전용 면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

아파트명: 아산코아루에듀파크

동/호: 105동 3층 303호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 아파트 내

사용승인일: 2009년 1월 30일

층수: 지상 15층 중 3층

전용 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

총 면적 (단지): 88535.055㎡

1.5. 감정가

감정평가액: 167,000,000원

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 '아산남성초등학교' 남서측 인근 '아산코아루에듀파크아파트' 단지 내에 위치함.

부근은 상가, 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재된 근교 주택지대임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민은행 근저당권 (2015-08-27 접수, 142,800,000원)

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리 이하 주요 권리(근저당권, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

다만, '대항력 있는 임차인'은 별도 검토가 필요함.

3.3. 채권 총액

등기부 채권 총액: 166,800,000원 (국민은행 142,800,000원 + 상상인플러스저축은행 24,000,000원)

3.4. 임차인 현황

임차인: YINXIANGJIN (Y J )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-01-31

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 확인되나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 관련 비용 발생 가능성에 대해 주의 깊게 확인해야 함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

아산남성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 우수.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

아산남성초등학교가 인근에 위치함.

5.2. 편의 시설

아파트 단지 내 부대시설 (관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등) 이용 가능.

주변 근린 상가 이용 가능.

5.3. 주차 시설

총 211대 (지상 3대, 지하 26대)의 주차 공간 확보.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

YINXIANGJIN (Y J ) 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 확인됨. 이로 인한 명도 관련 잠재적 비용 발생 또는 명도 지연 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 복합 토지 이용 계획

대지권의 목적인 토지가 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등 복합적으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등 다양한 규제를 포함하고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 유동화 물건

해당 물건은 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건과 달리 특수한 절차나 조건이 있을 수 있음.

6.4. 혐오 시설

주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 아산코아루에듀파크 아파트 105동 3층 303호는 2009년 준공된 아파트로, 전용면적 84.99㎡ (약 25.71평)의 본건은 감정가 1억 6,700만 원에 경매로 나왔음.

7.2. 권리 분석 종합

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 잠재적 리스크는 존재함.

7.3. 리스크 평가

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 문제이며, 기타 토지 이용 계획의 복합성과 유동화 물건이라는 점도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 경매가

최근 실거래가(1억 7,000만 원 ~ 1억 7,500만 원)와 감정가(1억 6,700만 원)를 비교했을 때, 시세 대비 저평가 가능성이 있음.

8.2. 지역 개발 가능성

아산시는 반도체 산업 등 주요 산업 시설 투자를 통해 지속적으로 성장하고 있으며, 이는 지역 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미치고 있음 [cite: search].

8.3. 실거주 및 임대 목적 투자 적합

전용면적 84.99㎡는 선호도 높은 평형이며, 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 실거주 및 임대 목적 모두 적합함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례: 2026년 5월 2일 1억 7,000만원 (2층), 2026년 7월 5일 1억 7,500만원 (10층) [cite: JSON data].

현재 감정가는 1억 6,700만원으로, 최근 실거래가 하단보다 낮게 책정되었음.

최고층(15층) 대비 3층으로, 층별 시세 차이를 감안해야 하나, 전반적인 시세 수준을 고려할 때 1억 7,000만원 이상을 고려해볼 만함.

9.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로 인한 명도 비용 및 시간을 고려해야 함.

감정가 1억 6,700만원을 기준으로, 최저가(감정가)에서 10%~20% 상승을 예상할 수 있으나, 시세 상단을 고려하여 보수적으로 접근.

안정적인 낙찰을 위해서는 1억 7,000만 원 ~ 1억 7,500만 원 수준을 고려할 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.