나이스옥션 법원경매 천안 2025타경836 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 702 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안시청' 남서측 인근에 위치하는 근린생활 시설 제3층 제305호 外 1개호수로서, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하 는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 제3층 제305호 外 1개호 로서, - 외벽: 외장석재 붙임 및 강화유리 마감 등, - 내벽: 인테리어 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설 용도이며, 조사일현재 외관상 상호는 아래와 같음. - 305호 : 제이씨 - 306호 : 유)한뜰, 유)맨파워

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비 등 이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 포장된 도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(불당 지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. (불당동 702번지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경836 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 702 3층305호

용도: 근린상가

감정가: 342,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.99㎡ (약 6.05평)

토지지분: 19.9854㎡ (약 6.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.29㎡ (약 30.04평)

건물지분: 99.294㎡ (약 30.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안시청' 남서측 인근에 위치하는 근린생활시설 제3층 제305호 외 1개 호수입니다. 주위는 아파트, 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측 및 북측으로 포장된 도로가 접하고 있으며, 제반 도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

관련 법규에 따라 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불당 지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제3층 제305호 외 1개 호수입니다. 외벽은 외장석재 붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

2.6. 이용 상태

공부상 근린생활시설 용도이며, 현재 외관상 305호는 '제이씨', 306호는 '유)한뜰, 유)맨파워' 상호가 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을11 근저당권 (이원농업협동조합, 2021-10-26 접수, 547,200,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 건 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 근저당권공동담보, 압류, 가압류, 임의경매 등기 (등기부채권 총액: 1,802,563,325원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 지상권의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본 건에는 총 6명의 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* (주)에스티: 보증금 3,000,000원, 차임 500,000원, 사업자등록일 2025-05-20, 대항력 없음.

* 박은희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-18, 대항력 없음.

* 석애영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-29, 대항력 없음.

* 송정근: 보증금 20,000,000원, 차임 2,500,000원, 사업자등록일 2021-12-01, 대항력 없음.

* 이권수: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업자등록일 2022-06-24, 대항력 없음.

* 주식회사미래아트에프에이: 보증금 1,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업자등록일 2025-04-17, 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (합계 0원).

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 건은 일반상업지역에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역입니다. 특히 본건 인근에는 천안시청이 소재하여 행정 및 관련 업종의 배후 수요가 기대됩니다.

4.2. 상권 특성

천안시 불당동은 신흥 개발 지역으로, 기존 상권(구불당)에서 신불당으로 상권이 이동하는 추세입니다. 현재는 신불당이 천안의 주요 상권으로 부상하였으며, 비교적 단기간 내에 많은 상업 시설이 입점했습니다. 본 건이 위치한 지역은 천안시청을 중심으로 한 행정타운 및 주거단지와 연계된 상권으로, 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

4.3. 주변 시설 (검색 결과 반영)

주변에는 천안시청, 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 그리고 공공시설 등이 분포하고 있습니다.

4.4. 혐오시설 정보 (검색 결과 반영)

천안 불당동 지역 주민들은 약 1km 떨어진 백석동 생활폐기물 소각시설로 인한 악취 피해를 호소하고 있으며, 이에 대한 주민협의체 참여 및 지원 관련 논의가 진행 중입니다. 현재로서는 본 건의 직접적인 피해 여부는 불명확하나, 해당 소각시설의 확장 계획 등으로 인해 향후 환경적 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 행정기관

천안시청이 인근에 위치하여 행정 업무 처리 및 관련 기관 방문이 편리합니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 시내버스 승강장이 인근에 있어 편리한 편입니다.

5.3. 기타 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 1,802,563,325원으로 감정가 342,000,000원에 비해 매우 높아, 경매 낙찰 후에도 채권자와의 해결 과정이 복잡해질 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과 및 낙찰가에 따라 본 건의 매각 절차나 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 환경적 이슈

인근 백석동 생활폐기물 소각시설 관련 민원 및 확장 계획이 존재하는 바, 향후 환경적인 요인으로 인한 간접적인 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시청 인근의 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 주변 환경이 양호하며, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 높은 등기부 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점, 그리고 인근 소각시설 관련 환경적 이슈는 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 상권은 신불당 중심으로 형성되고 있어, 본건이 속한 구불당 지역의 활성화 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

천안시청 인근의 일반상업지역에 위치하여 행정기관 및 관련 종사자, 주변 배후 주거단지의 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 낮은 인수 부담

모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 임대료 수령 및 명도 관련 부담이 적습니다.

8.3. 잠재적 시세 차익

향후 불당지구의 지속적인 발전과 함께 상권이 재활성화될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 342,000,000원을 기준으로 시장 상황, 수익률, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.