나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12901 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 1122 백석동물류공구단지1동 1층103호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '천안한들초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '백석동물류공구단지'내 위치하는 판매시설로서, 부근은 공동주택·상가가 섞여 있는 정비된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물(건축물대장상 사용승인일 2015. 4. 29.) 내 집합건물로, - 외벽: 판넬위 칼라강판, 일부 강화유리 및 돌붙임 마감·블럭조 위 패인팅 마감 등 - 기호 1: 103호 · 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 · 바닥: 방수처리 페인팅 마감 · 천정: 몰탈위 페인팅 마감 - 기호 2: 303호 · 내벽: 벽지 및 일무 목조 인테리어 마감 등 · 바닥: 방수처리 페인팅 마감 · 천정: 텍스타일 마감

이용상태

- 본건 모두 '판매시설(상점)'으로 이용중임. - 조사시점 현재 공실(기호 1 상호: 대진엔지니어링, 기호 3 상호: 경인이엔씨(주))임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 스프링클러 설비, 외부 주차장 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 유사형의 평지로서, 일단의 판매시설 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장된 중로1류에 접하며, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 유통업무설비, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 물류단지(2015-09-08)<물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임대차관계 불분명한 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치한 판매시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 2억 5천 6백만원이며, 토지 면적은 약 31.74평 (104.96㎡), 건물 면적은 약 22.24평 (73.50㎡)입니다.

1.2. 기본 현황

사건번호: 천안지원 2025타경12901 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 1122 백석동물류공구단지1동 1층103호

용도: 판매시설

감정가: 256,000,000원

토지면적: 104.96㎡ (약 31.74평)

토지지분: 104.96323809523811㎡ (약 31.74평)

건물면적: 73.50㎡ (약 22.24평)

건물지분: 73.5㎡ (약 22.24평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 왕OO

특이사항: 중복사건, 별도등기

주의사항: 임대차관계 불분명한 임차인 있음.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '천안한들초등학교' 북서측 인근에 위치한 '백석동물류공구단지' 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택과 상가가 혼재된 정비된 상가지대가 형성되어 있습니다. 특히, 인근에는 대규모 아파트 단지인 천안백석아이파크2차 등이 위치하고 있습니다. '천안백석기계공구단지'가 인접해 있어 산업용재 및 공구 유통의 중심지로서의 특성을 가집니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

본 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 3층 건물이며, 2015년 4월 29일에 사용 승인되었습니다. 본건은 해당 건물 내 1층 103호에 위치합니다. 건물 외벽은 판넬 위 칼라강판, 일부 강화유리 및 돌붙임 마감, 블럭조 위 패인팅 마감 등으로 이루어져 있습니다. 내부 마감은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 바닥과 천정 역시 페인팅 마감으로 되어 있습니다. 토지는 사다리 유사형의 평지로, 일대 판매시설 건물의 부지로 이용 중입니다.

2.3. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 또한, 동측으로 포장된 중로1류에 접하고 있어 도로 관리 상태가 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 유통업무설비, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 물류단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2015년 6월 10일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다. 본건에 설정된 모든 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

현재 파악된 임차인은 다음과 같으며, 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

* 임차인: 윤*환

보증금: 0원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2025-11-05

대항력: 없음

* 임차인: 윤*대

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2016-11-21

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사통달

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-11-28

대항력: 없음

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 '임대차관계 불분명한 임차인 있음'이라는 주의사항이 있으므로, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항 (별도등기, 중복사건 등)

본건은 중복사건 및 별도등기 사항이 있습니다. 다만, 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 하에 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 백석동 물류공구단지는 '천안백석기계공구단지'와 함께 산업용재 및 공구 유통의 중심지로 기능하고 있어, 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지들이 형성되어 있으며, 이들 배후 수요를 중심으로 상권이 발달하고 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

본건은 '판매시설(상점)' 용도로 이용 중이나, 조사 시점 현재 공실 상태입니다.

4.3. 주변 상업 시설

인근 지역에는 대형 상업 시설인 '라쿠아비바'가 조성 예정이거나 일부 운영 중이며, 대형마트, 테마카페, F&B 시설 등과의 시너지 효과가 기대됩니다. 또한, '백석한들1번가'와 같은 골목형 상점가에는 식당, 카페, 마트, 미용실, 빵집 등 주민 생활 편의시설과 학원 등이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

차량 접근이 용이하고, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 동측 중로1류에 접하고 있어 물류 이동에도 유리합니다.

5.2. 교육 시설

단지 북서측 인근에 '천안한들초등학교'가 위치하며, 초등학교 통학로 개선 사업이 진행되는 등 교육 환경에 대한 관심이 높은 지역입니다. 또한, 환서초, 환서중학교 등도 가까이 위치합니다.

5.3. 편의 시설

주변 대규모 상업시설 및 골목형 상점가를 통해 다양한 편의시설(마트, 식당, 카페 등)을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 리스크

'임대차관계 불분명한 임차인 있음'이라는 물건명세서 상의 주의사항이 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 현재 파악된 임차인들의 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

본 건은 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 해소를 위한 임차인 모집 및 공실 기간 동안의 관리비, 재산세 등의 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크 (중복사건, 별도등기 등)

중복사건 및 별도등기 사항이 존재하나, 현재까지 파악된 등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, '별도등기'의 구체적인 내용에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 최종적으로 법원의 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 백석동에 위치한 판매시설로, 기계공구단지 내에 있어 산업 관련 수요를 흡수할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변 주거 단지의 배후 수요와 개발 중인 대규모 상업시설과의 시너지 효과도 기대됩니다. 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이나, '임대차관계 불분명한 임차인' 존재가 주요 리스크로 관리되어야 합니다. 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 명도 관련 제반 사항을 면밀히 검토해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 산업 단지 내 위치: 기계공구단지와 인접하여 관련 업종의 사업체들이 잠재적 임차인이 될 수 있습니다.

* 교통 및 접근성: 중로에 접하고 차량 접근성이 우수하여 물류 및 영업 활동에 유리합니다.

* 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 개발 예정인 상업 시설은 잠재적 고객 및 임차인 풀을 형성합니다.

* 합리적 가치 평가: 공실 상태 및 임대차 관계 불분명 등의 리스크를 고려하여 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 공실 해소 후 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 유해시설 없음: 인근 주거 단지 리뷰에서 '유해시설 없음'으로 언급되어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 공실률, 예상 임대료, 명도 비용, 낙찰 후 예상되는 수리비 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 예상 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.