나이스옥션 법원경매 천안 2025타경846 [1] 충청남도 아산시 모종동 647 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 모종동 소재 '온양동신초등학교' 남동측 인근에 위치하는 통칭 '캐슬타워' 3층 301호로서, 주변은 대단위 아파트단지, 학교, 상업용 및 주상용 건물 등이 혼재된 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 인접한 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건 은 무난함.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 (사용승인일 : 2017.04.07) 외벽 : 외장석재 및 몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 시멘트몰탈, 몰탈 위 페인트, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

집합건축물 대장상 '의원'으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재는 별첨'사진용지'와 같이 집기 및 비품 등이 산재되어 있는 상태임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 기타 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측 등으로 포장된 중로 및 소로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2016-11-09), 지구단위계획구역(2016-11-09)(모종·풍기 지구단위계 획구역), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-11-09)(소로3-323)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016 -11-09)(중로2-105)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-11-09)(중로3-48)(접합) 가축사육제 한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 천안지원 2025타경846 (1)

소재지: 충청남도 아산시 모종남로22번길 8 (모종동) 3층 301호

감정가: 470,000,000원

1.2. 물건 현황

용도: 제1종근린생활시설 (구. 근린상가)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2017년 4월 7일

건물 면적: 95.00㎡ (약 28.74평)

토지 면적: 52.95㎡ (약 16.02평) (토지 지분)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.3. 특이사항

공동담보, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 아산시 모종동 소재 '온양동신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 통칭 '캐슬타워' 3층 301호입니다.

주변은 대단위 아파트단지와 학교, 다양한 상업용 및 주상용 건물이 혼재된 성숙 단계의 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근 및 주정차가 용이한 편입니다.

인접 도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

동측 및 서측으로 포장된 중로 및 소로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(모종·풍기 지구단위계획구역)에 속합니다.

소로, 중로 등 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

2017년 4월 27일 주식회사대산이엔씨 소유권 보존 등기

2019년 1월 28일 고영준에게 소유권 이전(매매)

2019년 1월 28일 수협은행 근저당권 (채권액 326,400,000원)이 말소기준 권리입니다.

2025년 12월 16일 수협은행에 의한 임의경매 개시 결정 (사건번호: 천안지원 2025타경846) 등기되었습니다.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸 대상

말소기준 권리는 2019년 1월 28일 접수된 수협은행의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상이라도 임대관계가 불분명하므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 잠재력

대규모 아파트 단지 및 주거 지역을 배후로 하고 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

주변에 다양한 상업용 및 주상용 건물이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 상태

공부상 용도는 '제1종근린생활시설' (구. 의원)으로 등재되어 있습니다.

현재 건물 내부에 집기 및 비품이 산재되어 있는 상태로, 사용 현황은 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

인근에 학교 및 다양한 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

온양동신초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

5.2. 주차 및 접근성

건물 자체 또는 인근 주차 공간 확보가 비교적 용이하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있으므로, 등기부등본 및 현장 조사 시 상세 확인이 필요합니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 추가적인 조사 및 절차가 요구될 수 있습니다.

공동담보 물건이므로, 해당 담보로 묶인 다른 부동산의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 경매 절차 및 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 명도 및 현황

임대 관계가 미상이며, 현재 건물 내부에 집기 및 비품이 산재한 상태이므로 명도 및 원상복구 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 신축된 비교적 신축급 상가 건물로, 아산시 모종동의 중심 상업 지역에 위치하고 있습니다.

초등학교 및 대규모 아파트 단지가 인근에 있어 배후 수요가 풍부하며, 교통 여건 또한 양호합니다.

권리 관계상 말소기준 권리 이하 권리들은 소멸될 예정이나, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 및 임대 관계 미상, 건물 내부 집기 산재 등은 명도 및 권리 인수에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

유동화 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 추가적인 확인 절차를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물 (2017년 사용승인)

* 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 입지 (대단지 아파트, 학교 인근)

* 발달된 교통망과 편리한 접근성

* 활성화된 상가지대 내 위치

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 권리 관계, 명도 가능성, 현재 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가 470,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 분석, 유사 물건 시세 조사, 명도 예상 비용 등을 상세히 파악하는 전문적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.