나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12896 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 103-4 목천신도브래뉴1차아파트 108동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 "신흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 자연림, 다가구주택, 공장, 농경지 등으로 이루어진 국도주변 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 소재 하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 108동 12층 건내 1층 105호로서 (사용승인: 2004.12.21) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대(방3, 주방/식당, 욕실/화장실2, 현관/전실, 발코니, 드레스룸 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 북서측으로 2~4차선의 진입도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부 터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신흥초등학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 천안지원 2025타경12896 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 103-4 목천신도브래뉴1차아파트 108동 1층105호

용도: 아파트

감정가: 1억 5,300만원

토지면적: 76.46㎡ (약 23.13평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국자산관리공사 (주채권자)

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 "신흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 자연림, 다가구주택, 공장, 농경지 등으로 이루어진 국도 주변 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장 및 간선 도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 아파트 단지의 북서측으로 2~4차선 진입 도로가 접해 있음.

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1.2. 건물 및 토지 이용

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* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 경량철골트러스 지붕의 108동 12층 건물 내 1층 105호 (사용승인: 2004.12.21).

* 건물 내부: 방 3개, 주방/식당, 욕실/화장실 2개, 현관/전실, 발코니, 드레스룸 등으로 이용 중인 아파트 1세대임.

* 설비내역: 위생설비, 급/배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있음.

* 토지 이용 상태: 부정형의 완경사지로서 아파트 건물 부지로 이용 중임.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신흥초등학교), 공장설립승인지역 등임.

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1.3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2015년 6월 24일자 한국자산관리공사 근저당권. 본건 경매개시 결정(2025.12.16)으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 없음. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 삼우자산대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 보증금 인수 부담이 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

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1.4. 상권분석

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* 주변 환경: 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 다가구주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 신흥초등학교와 인접하여 교육 환경 접근성이 양호함. 국도변에 위치하여 차량 접근성이 좋으나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

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1.5. 생활정보

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* 단지 정보: 목천 신도브래뉴 1차 아파트 (총 540세대, 2004년 12월 사용승인).

* 주변 시설: 신흥초등학교가 인접해 있으며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 편의시설이 갖추어져 있음.

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1.6. 잠재적 리스크

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* 현장 방문: 임대 관계 미상이며, 폐문 부재로 인해 내부 이용 상황은 집합건축물대장 및 현황도에 의거하여 기재되었음. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요함.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경(공장, 농경지 혼재)으로 볼 때, 직접적인 대규모 혐오시설이 단지 바로 인근에 위치할 가능성은 낮음. 그러나 지역 특성상 일부 소음, 악취 등 생활 불편 요인이 존재할 수 있으니, 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 권장됨.

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1.7. 종합 의견

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본 물건은 충청남도 천안시 목천읍에 위치한 아파트로, 초등학교 인접, 차량 접근성 등 입지 조건이 양호한 편임. 2004년 준공되어 연식이 있으나, 관리 상태에 따라 추가 가치 상승 가능성이 있음. 권리 분석상 모든 등기된 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됨. 다만, 경매 개시 결정된 총 채권액이 감정가보다 높은 점은 고려해야 함.

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1.8. 투자 포인트

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* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 양호한 입지: 신흥초등학교 인접, 차량 접근성 우수.

* 실거주 및 투자 가치: 현재 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능 시, 실거주 또는 투자 목적으로 고려해 볼 만함.

* 꾸준한 수요: 천안시 지역의 주거 수요를 고려할 때, 안정적인 시장성을 가질 것으로 예상됨.

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1.9. 예상 입찰가

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* 감정가: 1억 5,300만원

* 최근 실거래가 (84.98㎡ 기준): 1억 3,700만원 ~ 1억 6,000만원

* 본 물건은 1층에 위치하고 있으며, 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가인 1억 5,300만원 대비 약간 낮은 수준에서 입찰을 고려할 수 있음.

* 예상 입찰가: 1억 4,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.