나이스옥션 법원경매 천안 2025타경841 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 440 청당마을벽산블루밍아파트 102동 7층 705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 300 소재 "천안청당초등학교" 동측 인근에 위치한 청당마을벽산블루밍 아파트 제102동 제7층 제705호로, 주위는 학교, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하며 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 교통 사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사스라브지붕 지상 15층 지하1층 건물 중 제102동 제7층 제705호로 (사용승인일 :2007.09.28.) 외벽은 몰탈 위 페인팅 내벽은 벽지 및 타일 마감 창호는 샤시 마감.

이용상태

아파트(방4, 거실 겸 주방 1, 욕실 겸 화장실2, 발코니)로 사용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 전기설비, 소화전 설비 및 지하 주차장 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 중로, 북측으로 소로인 아스팔트 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(벽산블루밍 아파트), 소로1류(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m) (접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(천안능수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안청당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경괸관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경841 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 440 청당마을벽산블루밍아파트 102동 7층 705호

용도: 아파트

감정가: 402,000,000원 (40,200만원)

토지면적: 59.39㎡ (약 17.97평)

토지지분: 59.391000000000005㎡ (약 17.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 117.88㎡ (약 35.66평)

건물지분: 117.881㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 300 소재 "천안청당초등학교" 동측 인근에 위치한 청당마을벽산블루밍 아파트 제102동 제7층 제705호로, 주위는 학교, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하며 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 교통 사정 양호함.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태등: 본 건 동측 및 남측으로 중로, 북측으로 소로인 아스팔트 포장 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(벽산블루밍 아파트), 소로1류(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 상대보호구역(천안능수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안청당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역.

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사스라브지붕 지상 15층 지하 1층 건물 중 제102동 제7층 제705호.

* 사용승인일: 2007.09.28.

* 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 마감.

* 이용상태: 아파트(방 4, 거실 겸 주방 1, 욕실 겸 화장실 2, 발코니)로 사용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 전기 설비, 소화전 설비 및 지하 주차장 설비 등이 있음.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (한국주택금융공사, 2023-03-29 접수)

* 채권 총액: 745,803,437원 (74,580.34만원)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전:

* 이세환 (2007-12-06)

* 윤민호 (2020-06-04, 매매 금275,000,000원)

* 주요 권리 제한 내역:

* 근저당: 한국주택금융공사 (말소기준), 하나은행, 주식회사276홀딩스

* 가압류: 토스뱅크, 엔에이치농협캐피탈주식회사, 농협은행

* 임의경매: 하나은행 (2025타경841), 한국주택금융공사 (2025타경12942)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: -)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대사항 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대사항이 미상으로 파악되므로 실제 점유 현황 및 명도 관련 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 "천안청당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변에 학교, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 등이 혼재하고 있어 주거 생활 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 및 도로: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스 정류소가 인근에 소재하여 편리합니다. 동측 및 남측으로 중로, 북측으로 소로에 접하고 있어 도로망도 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안능수초등학교, 천안청당초등학교), 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

* 주변 시설 (지도 검색): 주변에 학교, 상업시설, 주거단지가 혼재하고 있으며, 보고서 상 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트 명칭: 청당마을벽산블루밍아파트

* 사용승인일: 2007년 09월 28일

* 총 동수: 17개동

* 총 세대수: 1,647세대

* 주차 대수: 총 2,222대 (실내 자동식 1,673대, 옥외 자동식 549대) [출처: 건축물 정보 JSON]

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 내부 구성 및 설비: 아파트는 방 4개, 거실 겸 주방 1개, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니로 구성되어 있으며, 위생/급배수, 승강기, 전기, 소화전, 지하 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 사건 처리 과정이 복잡해지거나 연기될 가능성이 있습니다.

* 권리 관계의 복잡성: 등기부채권 총액이 402,000,000원의 감정가를 745,803,437원으로 크게 초과하고 있어, 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다. (단, 본 경매에서 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임대사항 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대차 관계 및 실제 점유 여부에 대한 정확한 파악이 이루어지지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 이해관계인의 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했으며, 이는 물건의 정확한 상태, 관리 상태, 수리 필요성 등을 파악하는 데 어려움을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 청당동에 위치한 청당마을벽산블루밍 아파트 102동 705호로, 공급면적 117.88㎡(약 35.66평)의 아파트입니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 이용이 비교적 용이한 주거지 입지를 갖추고 있습니다. 2007년에 준공되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성은 확보된 편입니다.

권리 관계상 다수의 근저당 및 가압류, 경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 채권 총액이 감정가를 상당히 초과하는 점은 주의 깊은 검토가 필요합니다. 다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 보입니다.

중복 사건으로 인한 처리 과정의 복잡성, 임대사항 미상, 내부 확인 곤란 등은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 추가적인 정보 확인과 현장 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 천안시 청당동은 주거 중심 지역으로, 해당 면적대의 아파트에 대한 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 우수한 교통 및 교육 환경: 차량 접근성이 좋고 시내버스 이용이 편리하며, 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 넓은 면적 대비 잠재 가치: 공급면적 117.88㎡(약 35.66평)의 비교적 넓은 면적을 갖추고 있으며, 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 내 전용면적 약 84.967㎡(약 25.70평) 기준으로 2026년 5월 21,200만원 ~ 23,500만원 수준의 거래가 있었습니다.

본 물건의 공급면적은 117.88㎡(약 35.66평)으로, 이를 최근 실거래가 평당 단가(약 825만원 ~ 914만원/평)로 환산하면 294,200,000원 ~ 326,200,000원 범위로 예상됩니다.

감정가 402,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있으며, 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점, 중복 사건, 임차인 현황 미상, 내부 확인 곤란 등의 위험 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 280,000,000원을 권장합니다.

이는 시세와 감정가의 괴리, 권리관계의 복잡성, 명도 및 내부 확인의 불확실성을 반영한 보수적인 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.