나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12849 [1] 충청남도 천안시 동남구 안서동 산13-14 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 " 백석대학교 " 북서측 인근에 위치하는 자연림 상태의 임야로서 주위 북측 인근은 본건 토지와 비슷한 자연림 상태의 토지이며, 주위 남측 및 동측 인근은 각급 다가구주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경 등은 보통인 편임.

교통상황

인근까지만 차량출입 가능하고 대중교통수단의 이용은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

획지 정리된 지역에 사다리꼴의 토지로 남서향 비교적 평지 완만한 상태의 토지로 현재 "자연림 상태"의 토지임.

인접 도로상태

지적도상 "맹지" 임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2017-06-28)<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

지적도상 '맹지' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12849 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 산13-14

* 용도: 임야

* 감정가: 294,234,000원

* 토지면적: 1653.00㎡ (약 500평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정혜윤 (근저당권자이자 경매 신청인)

1.1. 입지조건

* 본건 토지는 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 "백석대학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 북측으로는 본건과 유사한 자연림 상태의 토지가 있으며, 남측 및 동측으로는 다가구주택이 소재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경과 자연림이 혼재된 지역입니다.

* 차량 출입은 인근까지만 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2023년 10월 30일 접수된 정혜윤의 근저당권 (을13)입니다.

* 경매는 정혜윤이 신청한 임의경매 (갑5)로, 2025년 12월 15일에 개시되었습니다.

* 경기광주세무서장의 압류 (갑4)가 있었으나, 이는 말소될 예정입니다.

* 등기부상 총 채권액은 260,000,000원입니다.

* 인수되는 임차 보증금은 0원으로, 별도의 인수 대상은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 자연림 상태의 임야로서, 직접적인 상권 형성이 어려운 지역입니다.

* 인근에 백석대학교가 위치하고 있어 대학가 상권의 영향을 일부 받을 수 있으나, 토지 자체의 상업적 활용 가능성은 낮습니다.

* 주변 다가구주택 지역과의 연계성도 크지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 백석대학교 내에 편의점(CU, 세븐일레븐), 식당, 카페, 서점(프린트 가능) 등 기본적인 편의시설이 있습니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량으로는 인근까지 접근 가능합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 천안시 전반적으로 쓰레기 소각장, 하수종말처리장 등 혐오시설 관련 주민 갈등 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

* 지역적으로는 천호지가 있어 산책 등 휴식을 취할 수 있는 공간이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 지적도상 '맹지'라는 점으로, 도로에 직접 접해 있지 않아 토지 이용 및 건축 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 준보전산지에 해당하여 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 준보전산지 등 여러 법규에 의한 개발 제한 사항이 존재합니다.

* 현재 "자연림 상태"로 이용 중이므로, 실질적인 활용 방안을 모색하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 안서동에 위치한 자연림 상태의 임야로, 맹지라는 명확한 단점과 함께 도시지역 내 녹지지역이라는 특징을 동시에 지니고 있습니다.

* 백석대학교 인근이라는 입지적 특징이 있으나, 맹지라는 점 때문에 직접적인 개발이나 활용에는 큰 제약이 따를 것으로 보입니다.

* 권리 관계는 등기부상 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다.

* 향후 도시계획의 변화, 주변 토지와의 합병 가능성, 또는 특별한 개발 계획 수립 등 장기적인 관점에서의 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 백석대학교와 인접한 대학가 인근이라는 지리적 이점을 활용한 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 도시지역 내 자연녹지 지역이라는 점을 고려하여, 향후 개발 행위 완화 또는 주변 지역 개발 시 수혜 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안(예: 인접 토지 소유주와의 협의, 공공 통행로 확보 가능성 등)이 마련된다면 토지 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 맹지라는 치명적인 약점을 가지고 있으며, 현재 자연림 상태로 활용에 제약이 많습니다.

* 따라서 감정가(294,234,000원)를 기준으로 무리한 입찰보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

* 예상 입찰가 산정 시에는 맹지 해소 방안, 향후 개발 가능성, 주변 유사 임야의 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 구체적인 입찰가는 시장 상황, 경쟁 상황, 그리고 본건 토지에 대한 추가적인 조사 결과에 따라 유동적으로 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.