나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5500 [1] 충청북도 제천시 왕암동 779 왕암코아루드림 104동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 왕암동 소재“왕암코아루드림아파트”단지 내에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공장, 각종 근린생활시설 및 주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제15층 제1502호로서, - 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등, - 내 벽 : 벽지, 타일 마감 등, - 바 닥 : 강화마루, 타일 마감 등, - 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 2차선, 남서측으로 로폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지(공장용지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (한방·산업벨트).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제천지원 2025타경5500 (1)

* 소재지: 충청북도 제천시 왕암동 779 왕암코아루드림 104동 15층1502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 8100만원

* 토지면적: 58.05㎡ (약 17.56평)

* 건물면적: 60.26㎡ (약 18.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 최OO

* 토지 지분: 58.0452㎡

* 건물 지분: 60.262㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 제천시 왕암동에 소재한 “왕암코아루드림아파트” 단지 내에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트 단지와 함께 공장, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로는 왕복 2차선 도로, 남서측으로는 폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있으며, 가축사육제한구역, 지방산업단지(공장용지), 중점경관관리구역(한방·산업벨트)에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (이진) - 말소됨

* 갑4: 소유권이전 (조형근) - 2021년 10월 1일 매매로 인한 소유권 이전 등기.

* 을7: 근저당권 (최순덕, 채권금액 2억 5천만원) - 2024년 10월 31일 접수. 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

* 갑11: 압류 (제천세무서장) - 2025년 11월 20일 접수. 말소 대상.

* 갑13: 임의경매 (최순덕, 채권금액 2억 1063만 4900원) - 2025년 12월 23일 접수. 본 경매 사건입니다.

* 등기부채권 총액: 2억 5천만원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 바 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제천시 왕암동에 위치한 왕암코아루드림 아파트 단지 내에 속해 있으며, 주변은 아파트 단지와 더불어 공장, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 복합 지역입니다.

* 지방산업단지 인근에 위치한 점을 고려할 때, 해당 산업단지 종사자들의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 제천 왕암 코아루드림

* 준공년월: 2018년 4월 26일 (사용승인일)

* 총 세대수: 749세대

* 총 동수: 11동

* 본 물건 동: 104동, 15층 중 15층

* 전용면적: 60.26㎡ (약 18.23평)

* 분양면적 (추정): 최근 유사 면적(60.262㎡)의 매매가는 1억 7500만원에서 1억 8200만원 수준으로 거래되었습니다.

* 주차시설: 총 559대 주차 가능 (지상 3대, 지하 25대, 합계 559대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 전기차 충전 시설(지상 15대, 지하 10대)

* 관리사무소 연락처: 043-642-4943

1.5. 잠재적 리스크

* 주위 환경: 본 아파트 단지는 공장 및 산업단지와 인접해 있어 소음, 분진 등 환경적인 영향을 받을 가능성이 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 토지 이용 계획: 준공업지역, 지방산업단지(공장용지) 등으로 지정된 지역 특성은 향후 주변 환경 변화나 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 미상 정보: 본건과 관련된 임대 관례 및 기타 사항이 현재 미상으로, 실제 점유 상태나 사용 현황에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 주의사항/특이사항: 제공된 정보에서 "주의사항", "특이사항", "특수물건정보" 항목에 대한 구체적인 내용이 없어, 해당 사항이 없다고 판단하거나 혹은 숨겨진 문제가 있을 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제천시 왕암동에 위치한 왕암코아루드림 아파트 104동 15층 소재의 부동산으로, 2018년 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다.

* 주거 지역과 공업 지역이 혼재된 입지 특성을 가지며, 지방산업단지 인근에 위치하여 관련 종사자들의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리인 근저당(을7) 이하의 권리들은 낙찰 후 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확하고 안전한 편입니다.

* 최근 실거래가 수준과 감정가를 면밀히 비교 분석하여 합리적인 입찰 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

* 주변 공장과의 인접성으로 인한 환경적 요인 및 미상 정보에 대한 추가적인 확인 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2018년 준공된 비교적 신축 아파트로, 건물 상태 및 편의시설 이용이 양호합니다.

* 지방산업단지 내 위치하여 직주근접을 고려하는 실수요자 및 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 최근 실거래가 추이를 분석하여 감정가 대비 낙찰률을 고려한 합리적인 입찰 시, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 5일: 60.262㎡, 7층, 1억 8200만원

* 2026년 7월 7일: 66.183㎡, 2층, 1억 7500만원

* 2026년 7월 5일: 60.262㎡, 10층, 1억 8000만원

* 시세 평균: 상기 최근 3건의 매매가를 종합하면, 유사 면적의 거래가는 1억 7500만원에서 1억 8200만원 사이에 형성되어 있으며, 평균적으로 1억 8000만원 내외로 파악됩니다.

* 본건 감정가: 1억 8100만원.

* 예상 입찰가: 본건은 15층으로 층수가 높아 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 평균치와 감정가를 고려할 때, 1억 7800만원에서 1억 8500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 1억 8100만원 또는 그 이하에서 시작할 수 있으며, 경쟁이 치열할 경우 1억 8500만원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 법원 진행 상황, 그리고 입찰 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.