나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31009 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대 조성된 "충주기업도시(서충주)" 소재 "중앙탑 중학교" 남측 인근에 위치하고 있는"신우희가로아파트" 제109동 04층 402호이며,주위는 아파 트단지(미진 이지비아,충주 이편한세상,충주시티자이 등)로 형성된 지역으로서 상가,관공서, 금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트까지 차량 접근 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건은 2018.01.15자로 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건내 04층 402호로서 외벽:화강석 및 인조화강석 붙임(저층부) 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감. 내벽:벽지도배 등 마감. 창호:알미늄 샷시창.

이용상태

아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보및 소화전설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 단지 인근 지세는 완경사를 이루고 있으나 부분적으로 평탄하게 조성하였으며 아파트건물 부지 및 아파트단지상가건물,부대시설 등의 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트가 소재하는 단지는 남동측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2013-01-15),지구단위계획구역(2025-08-29),중로1류(폭 20m~25 m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접함),가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의관리 및 이 용에 관한 법률),상대보호구역(2019-09-20)(2023-02-24)(중앙탑중학교,충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형 기업도시)(기업도시개발특별법)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경31009 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 4층 402호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물 내 4층

사용승인일: 2018년 1월 15일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

토지지분: 49.2715㎡

건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.8332㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 155,000,000원

1.4. 특이사항

* 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조성된 "충주기업도시(서충주)" 내 "중앙탑 중학교" 남측 인근에 위치한 "신우희가로아파트" 109동 4층 402호입니다.

주위는 미진 이지비아, 충주 이편한세상, 충주시티자이 등 아파트 단지가 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트까지 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 보통입니다.

단지는 남동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20m~25m) 접함

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)

* 기업도시개발구역 (충주지식기반형 기업도시)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 10일 접수된 주택임차권(을2)보다 선순위인 2018년 1월 17일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 주식회사신우산업개발 (2018-01-17)

* 근저당권: 우리은행, 금62,160,000원 (2018-01-17)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 주식회사신우산업개발 (2020-03-04)

* 주택임차권: 전미애, 금91,990,000원 (2023-11-10, 전입일자: 2020-3-11, 확정일자: 2020-2-10)

* 강제경매: 주택도시보증공사, 142,942,555원 (2025-12-23, 사건번호 2025타경31009)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전

보증금: 91,990,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-11

배당신고일자: 2023-11-10

대항력: 없음

비고: 1차() 보증금 증액분 29,590,000원

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 임차인 전미애는 대항력이 없는 것으로 확인되어, 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 154,150,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 충주기업도시(서충주)는 신규 개발 지역으로 아파트 단지들이 밀집되어 있습니다.

주변에 다수의 신축 아파트 단지가 위치하여 주거 지역으로서의 기능이 강화되고 있습니다.

4.2. 편의시설

단지 인근에 상가, 관공서, 금융기관 등 생활 편의시설이 소재하고 있어 주거 생활이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 중앙탑 중학교, 중앙탑 초등학교, 중앙탑 고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역)

* 교통시설: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 건물 내부 상태

* 구조: 방 3개, 거실, 주방/식당, 화장실 2개, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 내부 마감: 벽지도배, 알루미늄 샷시창 등으로 마감되어 있습니다.

* 설비: 도시가스 개별보일러 난방, 위생설비, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비 등을 갖추고 있으며 전반적인 상태는 보통입니다.

5.3. 단지 정보

* 신우희가로 아파트

* 총 12개동, 741세대 (총괄표제부상 12동, 741세대)

* 최고층 17층, 최저층 3층 (본건 4층)

* 주차대수: 총 868대 (총괄표제부상) / 지상 4대, 지하 53대, 합계 160대 (아파트 정보)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

임차인 전미애는 대항력이 없는 것으로 판단되나, 배당 신고 기한 경과 후 발생할 수 있는 권리 변동 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 기타

* 공동담보 물건으로, 채무의 실제 부담액이나 타 물건과의 관계에 따라 경매 절차에 미묘한 영향을 줄 수 있습니다.

* 본건 소재지 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주기업도시 내에 위치한 비교적 신축 아파트로, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

현재 등기부상 임차인의 대항력이 없어 권리 관계가 명확하며, 인수해야 할 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 감정가 대비 최근 실거래가 추이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2018년 사용승인)로 상품성이 우수합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 충주기업도시의 지속적인 발전 가능성과 함께 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 59.83㎡)의 거래가는 2026년 6월 148,000,000원 ~ 150,000,000원 수준입니다.

감정가는 155,000,000원입니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 150,000,000원 ~ 153,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.