나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30971 [1] 충청북도 음성군 삼성면 청용리 544 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 청용리 소재 "팜스코사원아파트" 동측 인근에 위치하고 있 는 부동산(공장) 및 "청용2리마을(조룡미마을)" 북측 인근에 위치하고 있는 부동산(지목상 잡종지 1필지. "답" 1필지)이며, 기호1토지 주위는 중소규모 공장, 농경지,축산농장 등으 로 형성된 지역이며, 기호4,5토지 주위는 농경지, 중소규모 공장, 축산농장 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

1)기호1토지: 차량 접근 가능하며 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임 2)기호4토지: 차량 접근 가능하며,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임 3)기호5토지: 차량 접근 가능하며,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 부정형이며, 공업용으로 이용하고 있음 2)기호4토지: 토지 형태는 부정형이며, 잡종지임 3)기호5토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 "답" 이나 현황은 "전 기타"임.

인접 도로상태

1)기호1토지: 남서측으로 세로(가) 도로와 접하고 있음 2)기호4토지: 북측 및 서측으로 세로(가) 도로와 접하고 있음(기호4토지와 도로 사이에 구거 가 있음) 3)기호5토지: 서측으로 세로(가) 도로와 접하고 있음(기호5토지와 도로 사이에 구거가 있음)

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제 한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 2)기호4,5토지: 농림지역(2024-09-27),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률),농업진흥지역(2024-09-27)(농지법),중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

※기호5토지는 지목이 "답" 이나 현황은 복토한 상태의 "전 기타"임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)기호2건물(가동): 2021.11.22자로 사용승인되었으며, 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장으 로서 내.외벽: 판넬 등 마감 바닥: 시멘 몰탈 바름 등 마감 창호: 하이샷시창 2)기호3건물(나동): 2021.11.22자로 사용승인되었으며, 경량철골구조 판넬지붕 단층 공장(사 무실)으로서 외벽: 판넬 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감 바닥: 타일깔기 일부 장판깔기 등 마감 창호: 하이샷시창

이용상태

1)기호2건물(가동): 공장 2)기호3건물(나동): 공장(사무실,화장실 등)

설비내역

1)기호2건물(가동): 전기설비 등 2)기호3건물(나동): 위생설비,급배수설비,전기설비 등

부합물 및 종물

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
임차인소유라고 추정되는 기계기구, 컨터이너 구조 작업장 2개 매각 제외
경계불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 음성군 삼성면 청용리 544번지에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 충주지원 2025타경30971 (1)이며, 감정가는 1,721,556,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 토지 면적은 4903.00㎡ (약 1483.01평)이고 건물 면적은 총 600.00㎡ (약 181.50평)입니다.

건물은 2021년 11월 22일 사용승인된 2개 동의 공장으로, 가동은 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장 (501㎡, 약 151.55평)이며, 나동은 경량철골구조 판넬지붕 단층 공장 (사무실, 99㎡, 약 29.95평)입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 공동담보로 진행되는 경매입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

단, 임차인 소유로 추정되는 기계기구 및 컨테이너 구조 작업장 2개는 매각 대상에서 제외됩니다.

토지의 공부상 지목과 현황이 다른 부분이 있으며(기호5토지: 지목 '답', 현황 '전 기타'), 경계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 삼성면 청용리 소재 "팜스코사원아파트" 동측 인근 및 "청용2리마을(조룡미마을)" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 중소규모 공장, 농경지, 축산농장 등이 혼재된 지역으로, 대체로 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 보통 수준으로 평가됩니다.

토지(기호1)는 남서측으로, 토지(기호4,5)는 북측 및 서측으로 세로(가) 도로와 접하고 있으나, 토지(기호4,5)와 도로 사이에 구거가 존재하는 점은 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

* 기호1토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역

* 기호4,5토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥지역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 절차로 진행되며, 말소기준권리인 2024년 2월 7일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당보다 늦게 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰 후 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부 상 채권 총액은 2,293,764,679원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 공

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2025-04-30, 대항력: 없음

* 임차인: 오

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2025-08-07, 대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 산업 및 농업 지역에 위치하여 일반적인 상업 지구와는 다른 특성을 보입니다. 주변에는 공장, 농경지, 축산농장 등이 분포하고 있어, 해당 지역의 특성에 맞는 사업이나 공장 운영에 적합할 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설 유무는 현장 방문 시 반드시 확인하시어 투자 리스크를 사전 파악하시길 권장합니다.

5. 생활정보

인근에 "팜스코사원아파트"가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 가능하다는 점에서 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 경계 불분명: 토지의 정확한 경계 확인이 필요하며, 이는 향후 재산권 행사 및 이웃과의 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 기호4,5토지는 농림지역, 농업진흥지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 개발에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 투자 전 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 매각 제외 물건: 임차인 소유로 추정되는 기계기구 및 컨테이너 구조 작업장 2개는 본 경매에서 제외되므로, 낙찰 후 별도로 처리하거나 협의해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 기호5토지의 지목이 '답'이나 현황 '전 기타'인 점은 건축 및 개발 허가 등 관련 업무 시 추가 확인이 필요합니다.

* 구거 존재: 토지(기호4,5)와 도로 사이에 구거가 있는 점은 토지 활용에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)의 공장 건물과 토지를 일괄 매각하는 건으로, 권리상 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

입지적으로는 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있으며, 음성군의 지역 개발 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

하지만 경계 불분명, 토지 이용 규제, 매각 제외 물건 등의 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고, 현장 조사를 통해 이를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 공장 시설: 2021년 사용승인된 현대적인 공장 건물로 즉시 사용 또는 임대가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 절차상 간편합니다.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 추가적인 권리 부담이 없습니다.

* 지역 개발 잠재력: 음성군 지역의 산업 발전 및 기업 유치 동향을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,721,556,000원입니다.

인수되는 보증금이 없으며, 권리상 안전한 물건이므로 감정가를 기준으로 시장 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 주변 유사 물건의 시세, 향후 명도 가능성, 토지 이용 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.