나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30961 [1] 충청북도 충주시 교현동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 교현동 소재 '충주북여자중학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형, 평지로서 '단독주택'으로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 2미터 내외의 보도블럭 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주북여자중학교, 한림디자인고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적개황도 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 1985.02.06) 외벽 : 화강석 및 자연석 붙임, 치장벽돌 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 장판지 깔기 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

기호 2) 1,2층 : 단독주택으로 이용중임 기호 2) 지하층 : 공부상 '지하보일러실'이나 현황 '창고'로 이용중임.

설비내역

기호 2) 1층 : 심야전기에 의한 난방설비 및 기본적인 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤. 기호 2) 2층 : 도시가스에 의한 난방설비 및 기본적인 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적개황도 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

기호 2) 지하층 : 공부상 '지하보일러실'이나 현황 '창고'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공부와 현황 차이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30961 (1)

소재지: 충청북도 충주시 교현동 486-37

용도: 단독주택

감정가: 200,055,630 원

토지면적: 285.00㎡ (약 86.22 평)

건물면적: 184.11㎡ (약 55.69 평)

제시외 건물면적: 119.84㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 교현동 소재 '충주북여자중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 사다리형의 평지로 단독주택으로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 2미터 내외의 보도블럭 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(충주북여자중학교, 한림디자인고등학교)에 포함됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 충주시 내에서 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있었던 사례가 있어 해당 지역의 전반적인 환경 규제 및 계획을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (접수일자: 2013-04-29)

등기부 상 모든 권리(근저당, 근저당부질권, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매개시결정 등기이므로, 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 124,940,000 원

임차인 현황:

* 김혁: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-30, 대항력 없음.

* 노광명: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-30, 대항력 없음.

* 정진욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-19, 대항력 없음.

* 최경미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-18, 대항력 없음.

* 홍의영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래가는 약 4300만원에서 9300만원 수준이며, 면적당 가격은 약 74.7만원/㎡ 에서 123.5만원/㎡ 범위로 나타납니다.

본 건은 단독주택으로, 주택의 연식(1985년 사용승인)과 면적(건물 184.11㎡)을 고려할 때, 제시된 감정가 200,055,630원은 주변 시세와 비교했을 때 토지 가치를 포함하여 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

주변 지역은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 '충주북여자중학교' 인근에 위치하며, 주위 환경은 주거지역 특성을 띠고 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와 현황 차이: 지하층이 공부상 '지하보일러실'이나 현황 '창고'로 이용 중인 점, 그리고 제시외 건물(119.84㎡)이 존재하는 점은 현장 확인 및 향후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 제시외 건물: 119.84㎡에 달하는 제시외 건물의 정확한 현황 및 법적 상태 파악이 필요합니다. 이는 매각으로 포함되어 일괄 매각되므로, 명도 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 교현동에 위치한 단독주택으로, 권리상 특이사항 없이 소멸되는 경매 물건입니다.

토지 면적이 넓고 건물 면적도 충분하여 활용 가치가 있으며, 입지 조건 및 주변 환경 또한 주거용으로 적합합니다.

다만, 공부와 현황의 차이 및 제시외 건물의 존재는 반드시 현장 조사와 함께 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 넓은 토지 면적: 285㎡의 토지는 단독주택으로서의 충분한 활용 공간을 제공합니다.

* 주거 환경: 비교적 조용하고 안정된 주거 지역에 위치하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 일괄 매각: 제시외 건물까지 포함되어 있어, 이를 활용하거나 정리하는 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 200,055,630 원

주변 유사 물건의 시세, 물건의 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 감정가 대비 100% ~ 110% 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

제시외 건물 및 공부와의 차이점을 감안하더라도, 안정적인 권리 분석과 넓은 토지 면적을 고려하여 약 215,000,000 원 수준의 입찰가를 제안합니다. 이는 감정가 약 107.4%에 해당하는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.