나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10448 [1] 강원특별자치도 속초시 조양동 1540-1 부영아파트 201동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 조양동에 소재하는 "청봉초등학교" 서측에 인접하여 위치하는 "부영아파트 201동 10층 1002호"로서, 주위는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 공동주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 15층 중 10층 1002호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등 창 호 : 샤시 이중창구조입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추 었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 현황 "아파트부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 출입 가능하며, 주차장시설 등을 갖추었습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 역사문화환경보호지구(선사유적보호지구),제1종지구단위계획구역, 중로1류(보조간선도로)(접합), 중로2류(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 속초지원 2025타경10448 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 강원특별자치도 속초시 조양동 1540-1 부영아파트 201동 10층 1002호

용도: 아파트

1.3. 물건 종류 및 면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 30.37㎡ (약 9.19평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.92㎡ (약 15.11평)

건물제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적: 49.92㎡ (약 15.11평)

아파트 총면적 (단지 전체): 14978.26㎡ (세대수 220세대)

1.4. 감정가

감정가: 1억 3,900만원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 속초시 조양동에 소재하며, "청봉초등학교" 서측에 인접한 "부영아파트 201동 10층 1002호"입니다. 주위는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 전형적인 공동주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 포장도로를 이용한 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 청봉초등학교 인근에 버스정류장이 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 역사문화환경보호지구(선사유적보호지구), 제1종지구단위계획구역, 중로1류(보조간선도로)(접합), 중로2류(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 가압류, 압류 등의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2019년 10월 1일 부산지방법원 2019카단53815 가압류(부산신용보증재단)입니다. 등기부채권 총액은 53,695,901원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 심은미

보증금: 1억 2,000만원

차임: 0원

전입일자: 2017년 9월 14일

확정일자: 2019년 2월 7일

배당신고일자: 2026년 1월 8일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

매수인에게 대항할 수 있는 임차인(심은미)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 본 물건은 공동담보 물건으로 분류됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 조양동 일대는 주거 지역으로, 단독주택 및 아파트 단지들이 밀집해 있습니다. 인근에 청봉초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 편의시설 외에, 인근에 청봉초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 일반적인 아파트 단지로서 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

본건은 철근콘크리트조 평지붕 15층 중 10층에 위치하며, 기본적인 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다. 부영아파트 2단지는 총 220세대로 구성되어 있으며, 단지 내 포장도로 및 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 심은미 씨의 보증금 1억 2,000만원입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 미회수된 잔액을 인수해야 하므로, 입찰 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다. (주의: 임차인의 배당 예상액 및 인수될 금액은 낙찰 후 배당표 확정 시점에 알 수 있습니다.)

6.2. 기타 권리 관계

등기부상 가압류 및 압류 내역이 다수 존재하나, 이들은 말소기준권리보다 후순위이거나 강제경매 개시 결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 법적인 절차를 통해 정확한 소멸 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 속초시 조양동에 위치한 부영아파트 2단지 내 10층 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2,000만원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우량 임차인 권리 존재: 대항력 있는 임차인이 있어 명도 부담을 일부 완화할 수 있으나, 보증금 인수 위험을 반드시 고려해야 합니다.

* 입지: 속초시 조양동의 주거 지역에 위치하여 생활 인프라 접근성이 보통 수준입니다.

* 소형 평형: 49.92㎡ (약 15.11평)의 소형 평형으로, 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1억 3,900만원이며, 최근 실거래가는 2026년 3월 11층 1억 3,400만원, 2025년 12월 15층 1억 4,000만원, 2026년 6월 7층 1억 4,800만원 수준입니다 [cite:JSON].

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2,000만원이 잔액 인수될 가능성이 매우 높으므로, 이를 투자 비용으로 고려해야 합니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시장가치에서 잠재적 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금 전액 또는 상당 부분이 매수인의 인수 부담으로 작용할 경우, 입찰가는 감정가 및 시세보다 현저히 낮게 책정되어야 합니다. 보증금 인수 금액의 불확실성을 감안하여, 보수적인 관점에서 1억 1,000만원 ~ 1억 2,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 인수될 보증금 액수에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 배당 관련 정보를 면밀히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.