나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경284 [1] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 1166-1 우신그린피아 106동 1층107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 "주문진농공단지" 북서측 인근에 위치하는 우신 그린피아 106동 1층 107호로서, 주위는 임야, 농경지 및 단독주택, 소규모 공장 등이 소재하 는 기존주택지대입니다..

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 둥 을 감안한 제반교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 콘크리트평슬래브지붕 15층 중 1층 107호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등 바 닥 : 장판마감 및 일부 타일마감 등 창 호 : 샤시 이중창 등입니다.

이용상태

공동주택 단위세대로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 "공동주택 부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 출입가능하며, 지상 및 지하주차장시설 등 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 아파트

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경284 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 1166-1, 우신그린피아 106동 1층 107호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

토지면적: 32.14㎡ (약 9.72평)

토지지분: 32.1351㎡

건물면적: 49.86㎡ (약 15.08평)

건물지분: 49.86㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김 )

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 아파트

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 "주문진농공단지" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 임야, 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 단지 내 포장도로를 통하여 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(국지도로) 저촉, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역)에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로를 통해 출입 가능하며, 지상 및 지하 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

* 주변 시설: "주문진농공단지" 인근의 특성상 소규모 공장들이 위치하며, 별도의 혐오 시설이 두드러지게 보고된 바는 없습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑11 (가압류, 허문정, 2022-05-03)

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 갑4(2014-01-10), 갑7(2016-05-13)

* 임차권: 을7 (김한준, 보증금 55,000,000원, 2023-02-10 등기)

- 본 임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류(갑11~갑14, 갑16~갑21)가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 김

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-31

확정일자: 2020-01-14

대항력: 있음

인수 여부: 임차인의 보증금 55,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 주문진읍 교항리는 주문진농공단지와 인접하여 공동주택, 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

* 단지 규모: 우신그린피아 아파트는 총 498세대의 규모를 갖추고 있어, 지역 내에서의 일정 수준의 주거 수요를 담당하고 있습니다.

* 인근 시세: 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(49.86㎡)의 경우 2026년 4월 65,000,000원, 2026년 6월 73,000,000원에 거래되었습니다. 더 넓은 면적(59.98㎡)은 2026년 4월 76,000,000원에 거래되었습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

- 아파트명: 우신그린피아

- 준공년도: 1999년 9월 (사용승인일 1999.09.09)

- 규모: 8개동, 총 498세대

- 층수: 최고 15층, 본건 1층

- 면적: 전용면적 49.86㎡ (약 15.08평). 분양면적은 본 자료에서 직접적으로 확인되지 않습니다.

- 주차: 총 360대 주차 가능

- 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차 충전기(9대) 등

* 주변 편의시설: 주문진읍 소재 편의시설 및 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(김 , 보증금 55,000,000원)의 보증금 중 미배당 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

* 부동산 강제경매: 채무 불이행으로 인한 강제경매이므로, 채무 관계 및 경매 진행 사유를 파악할 필요가 있습니다.

* 건물 노후화: 1999년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(국지도로) 저촉, 가축사육제한구역 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 주문진읍에 위치한 우신그린피아 아파트 경매 건으로, 감정가는 7천만원입니다. 권리분석상 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 55,000,000원을 매수인이 인수해야 할 위험이 있다는 점입니다. 이 인수 부담은 투자의 성패를 좌우할 수 있는 중요한 요소이므로, 철저한 분석과 신중한 접근이 요구됩니다. 최근 실거래가와 인수되는 보증금을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가격을 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 할인 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 재산권 행사에 유리합니다.

* 잠재적 시세 상승: 주문진 지역의 개발 가능성 및 향후 부동산 시장 동향에 따라 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가: 50,000,000원

* 산정 근거:

- 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 입찰가 + 인수 보증금 (55,000,000원)이 됩니다.

- 동일 면적(49.86㎡)의 최근 매매 사례 가격이 65,000,000원 ~ 73,000,000원임을 고려할 때, 1층이라는 점과 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

- 입찰가 50,000,000원으로 낙찰받을 경우, 임차인 보증금 인수까지 포함한 총 예상 비용은 105,000,000원이 됩니다. 이는 최근 최고 매매가(76,000,000원, 더 넓은 면적) 대비 높은 금액일 수 있으나, 1층이라는 점과 향후 시세 상승 가능성, 그리고 보증금 인수라는 위험 요소를 감안한 보수적인 입찰가입니다.

- 만약 경매 배당을 통해 임차인 보증금이 전액 변제될 경우, 실질적인 총 취득 비용은 입찰가인 50,000,000원이 되어 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.