나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51060 [1] 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 OOOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 ‘광덕4리마을회관’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답등의 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등을 고려시 대중교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로 전 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3m 및 남서측으로 노폭 약2m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

-본건 토지상에 소재하는 석축 등은 거래관행 등을 고려하여 토지가치에 포함하여 감정평가하였음. -본건 토지상에 소유자 불분명한 관정이 소재하는바, 이를 제시외물건으로 별도로 평가하였으며, 소유권 및 일괄경매 여부 등에 대해서는 경매진행시 재확인 바람. -본건 토지상에 별첨 "사진"과 같이 컨테이너 1개동이 소재하나, 이동이 용이하고 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 이에 구애됨 없이 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

-본건 토지의 공부상 지목은 ‘전’이나, 현황 일부 ‘도로’로 사용중인바, 이를 고려하여 감정평가 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 관정 포함
- 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 도로로 사용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51060 (1)

소재지: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1020-6

용도: 전 (일부 도로 사용)

감정가: 84,230,000원

토지면적: 1486.00㎡ (약 450평)

건물면적: 0㎡ (제시외 건물 1.00㎡ - 관정)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 명 *

주요 특징: 선순위 가등기 인수 조건

1.1. 입지조건

위치: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 ‘광덕4리마을회관’ 북서측 인근

주위환경: 전, 답 등 농경지와 단독주택이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 3m, 남서측으로 노폭 약 2m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 16일 접수된 강제경매 (채권자: 명진파트너스)

인수되는 권리:

* 2023년 8월 8일 접수된 소유권이전청구권가등기 (권리자: 백영희, 매매예약) - 인수 조건

말소예정 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 (가등기권자에게 대항할 수 없는 권리들을 포함합니다).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 등기부상 확인되는 임차인 관련 내용은 없습니다.

1.3. 상권 및 생활정보

상권: 주로 농경지와 주택이 분포하는 전원 지역으로, 상업 활동이나 상권 형성은 미미합니다.

생활편의시설: 인근에 마을회관 등이 있으나, 전반적인 편의시설(마트, 병원 등)은 다소 부족할 것으로 예상됩니다.

주거환경: 조용하고 한적한 농촌 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 잠재적 리스크

선순위 가등기 인수: 본 건의 가장 중요한 리스크 요소입니다. 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기는 향후 소유권 이전과 관련하여 법적, 금전적 분쟁의 소지를 안고 있습니다. 가등기 설정 목적, 세부 조건, 그리고 가등기권자와의 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

토지 현황과의 차이: 공부상 지목은 '전'이나, 현황 일부가 도로로 사용되고 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 주거나 민원을 야기할 수 있는 잠재적 문제입니다.

대중교통 불편: 대중교통 접근성이 떨어져 생활의 불편함이 따를 수 있습니다.

제시외 물건: 소유자 불분명한 관정이 소재하고 있어, 해당 관정에 대한 소유권 및 일괄 경매 여부를 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다. 컨테이너 1개동은 이동이 용이하고 본 건 토지에 미치는 영향이 미미한 것으로 평가되었으나, 현장 확인을 권장합니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 강원도 화천군의 농경지로, 일부 도로로 이용되는 특성을 지니고 있습니다. 가장 큰 특징은 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기가 존재한다는 점으로, 이는 상당한 법적, 금전적 위험 요소를 내포합니다. 교통 및 생활 편의 시설 이용에 다소 불편함이 따르는 지역적 특성도 고려해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

농지로서의 가치: 현황 도로 사용 부분을 제외한 농경지로서의 잠재적 가치가 있습니다.

지역 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승 가능성도 배제할 수는 없습니다. (현재 정보로는 불확실)

가격 메리트 확보 가능성: 권리 분석 상의 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 감정가 대비 가격적인 메리트를 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

1.7. 예상 입찰가

인수되는 선순위 가등기, 토지 현황과의 차이, 대중교통 불편 등 복합적인 리스크를 고려할 때, 일반적인 경매 물건보다 현저히 낮은 가격으로 입찰가를 산정하여 리스크 비용을 반영하는 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 해당 가등기의 상세 내용 확인 및 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.